Concesiones en auge: Residencias para la tercera edad

El envejecimiento de la población junto al aumento al aumento de la esperanza de vida está generando un aumento de las personas mayores. Este aumento de personas mayores implica también el aumento de las personas que no pueden valerse por si mismas o necesitan de cuidados especiales. Fruto de esta situación hay una fuerte demanda de residencias para la tercera edad que el sector público no pueden absorver. Las residencias la tercera edad incluyen servicios de atención médica, alimentación, salas de ejercicio, salas de ocio, etc, a fin de satisfacer las necesidades de sus residentes. La alta demanda se da por igual en grandes ciudades como en poblaciones de unos pocos miles de habitantes.

Las constructoras tienen aquí una vía de negocio interesante. Esta vía de negocio consiste en la cesión por parte del ayuntamiento de suelo público durante varias decenas de años a cambio de la construcción(incluido desarrollo del proyecto) y explotación (por ese periodo) de una residencia concertada, es decir, la cuota mensual del residente no excederá los 1200 euros, lo que les permitirá acogerse a la subvención de la administración autónoma. Contamos además en el mercado financiero con la hipoteca inversa que permite a los mayores que tengan vivienda en propiedad dotarse de ingresos mediante este producto, nuestro propio banco podría ofrecer esta solución a nuestro clientes. Al ser un proyecto vinculado a una explotación de negocio con suelo público, con finalidad social, de alta demanda y usuario subvencionado deberíamos obtener el 100% de la financiación pues la construcción se puede hipotecar. Se puede dar el caso que hasta el propio banco quiera entrar en participación si el proyecto y su explotación está bien estudiado. 

Al financiarse el 100% es la cuenta de explotación la encargada de devolver la hipoteca. Como el periodo de explotación es de muchos años es necesario hacer un estudio macroeconómico de los primeros diez años para conocer la tendencia del Euribor y si fuera necesario contratar un seguro contra subidas altas de este. Pero esto no es todo. La devolución de la hipoteca debería estar fijada a 15, 20 ó 25 años de manera que no suponga una carga financiera excesiva y que tampoco se acerque al periodo de concesión. El motivo de este plazo es poder vender o traspasar la explotación del negocio a un tercero en un momento dado si necesitamos liquidez para financiar otros proyecto o por cualquier otro motivo(comunicando el cambio de explotador al ayuntamiento).

El proyecto de residencia está sujeto además de a la normas técnicas que regulan estas intalaciones a la aprobación del ayuntamiento por lo que este puede proponer cambios o mejoras variadas como puede ser un jardín interior en lugar de suelo de terrazo que no es un sobrecoste pero supone un coste de mantenimiento durante toda la explotación, o bien un parking subterráneo al que no vemos clara su viabilidad y que además hemos de vincular al estudio geotécnico para evitar incrementos de coste por paso de una mina de agua o servicios no señalizados, etc. Es aquí cuando debemos demostrar conocer bien nuestro saber hacer y nuestro producto y poder negociar con conocimiento. La petición de cambios que aumentan los costes podemos o bien asumirla o bien negociarla a cambio compensaciones en las partidas, o incluso en alargamiento de la concesión. No debemos olvidar que las concesiones están exentas del pago de la licencia de obra. En el coste de construcción aplicaremos nuestro beneficio como constructora como si fuera una obra más. Es importante aumentar el coste o estimar un mínimo de un 10% en concepto de imprevistos que seguro se darán.

En lo que concierne a la explotación de la residencia si no tenemos experiencia en este sector podemos suscribir acuerdos con entidades del sector para que nos asesoren en su puesta en marcha y funcionamiento, buscar socios del sector que desarrollen su explotación de manera única o compartida, etc. Es necesario que quede definida la horquilla de beneficio de la explotación del negocio. Cualquier problema de rentabilidad ajeno a nuestra gestión entraría en el justiprecio regido por la Ley de Administraciones Públicas.

Si el proyecto de construcción y el plan de negocio está bien desarrollado no deberíamos tener excesivos problemas con la financiación. El mayor riesgo es su construcción. Como estamos hablando de una constructora este riesgo estará más controlado, pues ese es su negocio.

Es un modelo atractivo al que se están sumando todo tipo de inversores por su alta rentabilidad y su seguridad.