Generar obras: Proactividad como modus operandi

En estos momentos hasta las pocas empresas de la construcción que apenas habían notado sus efectos ya están prácticamente paradas. Me vienen a la mente un importante despacho de proyectos de ámbito nacional que está bajo mínimos, apenas recibe nuevos encargos y los que estaba realizando los clientes los han dejado en standby, y el de una constructora que ha tenido trabajo y que ya no tiene cartera de obras importantes. A esto añadiría los testimonios de varios amigos tanto en jefatura de obras como en despachos de arquitectura e ingeniería y que definen la situación de sus empresas como límite. Los despidos en estas empresas ya se están llevando a cabo.

Los proyectos inmobiliarios están parados, la obra pública la copan un reducido número de empresas y los proyectos privados de obra civil se han reducido drásticamente. Bajo esta situación la reactivación de proyectos en obra civil dependerá mucho de la evolución de la economía, los inmobiliarios se sitúan a dos o tres años vista y la obra pública no puede absorver la demanda de obra ni generar el suficiente empleo por lo que la mejora de la actividad económica se vislumbra con sombras.

Ante esta escasez de proyectos y de obras las empresas constructoras y de proyectos pueden ayudarse mútuamente bajo marco de colaboración, asociación o bajo la figura de empresas mercantiles de modo que su Know How en sus áreas respectivas les permita generar ellos mismo su propia cartera de obras.

El modo de generación de obras se basa en la creación de proyectos de construcción completamente privados o através de concesiones y siempre vinculados a la explotación del negocio por la propia empresa o por un tercero. Este tipo de proyectos permite su integra financiación mediante el Project Finance, de manera que las garantía son los activos del propio proyecto(y sociedad) mediante hipoteca cuya devolución proviene de los ingresos de la explotación. La generación de obra ha de verse como un modo de autogenerarnos obras y la explotación de este no ha de verse sólo como un negocio en si sinó también como un modo de devolver la hipoteca.

En algunos casos podemos recurrir a un tercero socio o implicado a fin de garantizar la explotación del negocio directa o indirectamente. Podemos buscar antes de desarrollar el proyecto interesados en explotar el negocio a fin de realizar un proyecto personalizado a las necesidades del explotador como puede ser un hotel o un supermercado y externalizar su explotación mediante traspaso o alquiler. Esto nos permite además favorecer la financiación de ampliaciones de negocios y una mejor evaluación por parte de las entidades financieas que ven como todos los intervinientes del proyectos tienen intereses implicados. También nos puede permitir el desarrollo del proyecto bajo aportaciones dinerarias de los implicados si la financiación no fuera del 100% o el banco solicitase un porcentaje de inversión por parte de los socios a fin de generar una impliación monetaria en el proyecto. La explotación del proyecto puede alquilarse, traspasarse o venderse según nuestros intereses. Se pueden adoptar soluciones intermedias con el explotador del negocio mediante asociación, canon, alquiler, traspaso y venta. También pueden darse fórmulas mixtas como alquiler o canon con opción a compra.

Proyectos que podamos desarrollar bajo este patrón son muchos y como ejemplo citaremos algunos:

-Pisos VPO en venta o alquiler.

-Supermercados o mercados municipales con explotación propia, traspaso o régimen de alquiler a un tercero.

-Centros comerciales con explotación propia, traspaso o régimen de alquiler a un tercero.

-Parkings con concesión suelo público o privado, bajo alquiler o traspaso.

-Residencias tercera edad con suelo público o privado según residentes con subvención o sin, con explotación o traspaso a un tercero.

-Hoteles con explotación propia o de un tercero.

-Piscina municipal con suelo público en explotación directa o traspaso.

-Hospital en régimen de traspaso o venta.

-Oficinas en alquiler.

-Infraestructura Energías Renovables

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La empresa del sector han de cambiar sus modelos de negocio reactivos y empezar a tener funcionamientos proactivos. Si las empresas tienen un alto valor de conocimiento no deben renunciar a esta vía y debe verse como una oportunidad y con visos de continuidad. La realidad que veo es que este modus operandi está generando unos indices altos de crecimiento en las empresas pequeñas que lo aplican y que en apenas unos años están multiplicando por diez sus volumen de facturación y algunas de ellas están adquiriendo tamaños considerables. Es por ello que ya es hora que las empresas del sector dejen de comportarse como si fueran un bar donde se espera que vengan los clientes y no se genera valor y que cuando llega la inversión del ciclo económico igual que aparecieron desparecen. El futuro depende de sus propias decisiones. La crisis ha vuelto ha generar una disgregación del sector entre los que simplemente se dejan llevar y los que crean valor como modelo de crecimiento y evolución. Es por ello que esta reconversión del sector ha de verse con normalidad y aprovechar las oportunidades que sólo saben aprovechar unos pocos.