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Concesiones en auge: Vivienda social(VPO) en régimen de alquiler


11 de enero de 2009

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Un modelo de negocio bastante reciente en España y poco a poco se va extendiendo es el de la construcción y gestión de viviendas sociales en régimen de alquiler. El negocio en si se fundamenta en la cesión de suelo por parte de la Administración por un periodo que suele oscilar entre los 30 y los 50 años, la construcción de la vienda social y su posterior explotación y mantenimiento por parte de la constructora. Pasado ese periodo el edificio vuelve a manos de la Administración.

El negocio en si surge de la propia búsqueda por parte del constructor de municipios donde haya suelo de titularidad pública, necesidad de vivienda y haya salida al alquiler. Es un sector con una amplia y estable demanda cuya cuenta de explotación arroja beneficios en torno al 5%. La particularidad de este modelo de negocio es que su financiación está sujeta al Project Finance, permitiéndonos desarrollar su construcción y realizar la devolución del préstamo mediante la explotación de la concesión. Las viviendas se ofrecen al inquilino por un periodo de alquiler de 5 años como máximo. Es necesario tener un equipo humano profesional que nos permita analizar la viabilidad económica del proyecto y su óptima ejecución pues cualquier contratiempo puede aumentar los costes y/o generar una cuenta de explotación con una sobrecarga económica. Se ha de tener en cuenta que durante el periodo de concesión la empresa correrá con el mantenimiento y las mejoras necesarias a fin de ajustarse a los cambios en la normativa de edificación.
Apesar de su baja rentabilidad es un negocio estable y muy seguro y que empieza a gozar de bastante receptividad por parte de los ayuntamientos. Conlleva beneficios fiscales tanto en el impuesto de sociedades como en forma de subvención. Si su explotación no arrojase la rentabilidad esperada se puede renegociar las condiciones prorrogando la concesión o adoptar otros acuerdos en virtud del justiprecio sujeto a la Ley de Administraciones Públicas. Las condiciones de acceso a este tipo de concesión están sujetos a las condiciones del Plan de Vivienda del Gobierno y al de las comunidades autónomas.


El Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 con fecha 12 de diciembre regula las subvenciones que se darán a los promotores de VPO para arrendar, de régimen especial y general, a 10 ó 25 años, que hayan obtenido préstamos convenidos recogidos en el plan. Las ayudas pueden alcanzar un máximo de 15.400 euros en el caso de viviendas para arrendar a 10 años y 20.300 euros para aquellas a 25 años. En el documento se especifica que la renta deberá situarse en un punto porcentual menos que la establecida con carácter general.

El Ministerio de Vivienda podrá anticipar hasta el 50% de la subvención al promotor, que sólo tendrá que certificar la iniciación de las obras. Como garantía en ambos casos, Vivienda reclamará un aval que asegure la devolución de la ayuda en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos.

Este planteamiento de negocio además permite dar salidas a los promotores que tienen en sus activos viviendas sin vender. Se exige a cambio que los inmuebles que formen parte del activo de la sociedad se mantengan durante al menos tres años arrendados u ofrecidos en arrendamiento.
Este modelo de negocio tiene un techo muy alto para crecer fruto de la fuerte demanda y de la apuesta decidida por parte de las administraciones por ofrecer viviendas de alquiler asequibles. A lo largo de los próximos años vamos a ver un fuerte desarrollo de este modelo de negocio al que cada vez se sumarán más promotoras y constructoras como una vía de negocio alternativa y/o de diversificación dentro del sector de la construcción.

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