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El contrato de permuta de suelo por construcción futura.


30 de mayo de 2009

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permuta_solar

El uso del contrato de permuta se ha extendido durante los últimos años como una forma de reducir las necesidades de financiación de las promotoras y por tanto de hacer efectiva la promoción además suponer un modo efectivo para el propietario del solar de facilitar la salida al mercado y obtener un mayor beneficio. Las dificultades de acceso al crédito junto a los condicionantes que imponen los bancos para la financiación de promociones como el de que el promotor ya disponga del suelo van a extender todavía más esta fórmula en el futuro.

En concreto la permuta se ha centrado en el contrato de suelo por vuelo o por obra donde el propietario del suelo (urbanizable, urbano o rústico)cede su propiedad a un tercero que es el que construye a cambio de una parte acordada de esa construcción futura como pueden ser pisos, plazas de garaje, etc). Existen no obstante diferentes tipologías de este contrato: cesión de suelo por obra mediante derecho de superficie, permuta de solar a cambio de pisos, cesión de solar por obra mediante derecho de vuelo, y otras variantes. Por otra parte la propiedad se transmite en el momento que las partes firman el contrato quedando la contraprestación relegada en el tiempo al momento de finalización de la obra.

La permuta es un contrato entre las partes donde se adquieren derechos y contraen obligaciones. También se acotan las condiciones contractuales que determinan las causas que se han de dar para considerar incumplimientos o cuales son causas de fuerza mayor.


Aspectos económicos. Gastos. Fiscalidad.
Ante un contrato de permuta el propietario del solar suele exigir aval bancario para asegurarse el cumplimiento de la contraprestación. El promotor a su vez pedirá el certificado urbanístico de la parcela que asegura su edificabilidad. La permuta tiene unos gastos asociados en concepto actos jurídicos, registros e impuestos de transmisión. Entre los primeros figuran los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta. En caso de demolición de edificación existente deberá reflejarse quien asume el coste de la licencia de derribo y su ejecución.

En cuanto a la fiscalidad, al formalizar la escritura pública de permuta nace la obligación de pagar el ITP (constructor) del 7% y el IVA de los bienes futuros que recibirá el propietario del solar al finalizar las obras. Además el municipio aplicacará el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana(plusvalía). Es por ello que el promotor no debe ceder ante las pretensiones del propietario del solar que el promotor corra con los gastos de la operación, reflejándolo en la escritura pública. Queda regulado por tanto el pago del IVA que corresponde pagar al dueño del solar finalizada la obra quedando liberado si ha transcurrido mas de un año desde la firma de la escritura salvo cláusula fiscal que refleje que el trasnsmisor pagará el IVA al promotor una vez entregada la vivienda. Esta cuestión es de suma importancia porque ante el incumplimiento de entrega del bien por parte del promotor el transmisor queda exonerado del pago del IVA. Si el contrato es realizado entre empresas el IVA no supondrá un coste y podrá ser deducido. Si bien el resultado final vendrá condicionado por los actores y formas en que se establece la permuta pudiendo variar considerablemente la fiscalidad a la que están sujetos. El ITP y AJD se aplican sobre ambos bienes pero queda exenta de IVA cuando se hace entre dos particulares.
La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF tributará al 18%. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se trasmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.

El valor del solar y su pago en bienes es la parte que determina el resultado económico para ambas partes. La transmisión del derecho sobre el solar es inmediata a la firma del contrato pero la contraprestación con bienes es resarcida al finalizar la obra. Esto provoca un desfase entre el valor del solar y el valor del retorno. Es decir, en el momento de la cesión del solar se produce una tasación pero al ser un pago diferido en especies el valor al finalizar la promoción es otro según la situación del mercado. El propietario del solar cede un derecho sobre un bien durante el período de obra tiempo durante el cual su valor puede cambiar. Por otra parte el promotor es el que asume el mayor riesgo al depender su resultado económico del riesgo de construcción y del riesgo del mercado. Estos hechos dan lugar a una negociación donde el propietario del solar en función de su conocimiento o experiencia en el sector intenta acercar la valoración de su propiedad al momento de finalización de las obras mientras el promotor intenta acercar el valor de solar al momento de la firma del contrato pues al fin y al cabo es el que asume mayores riesgos y compensar al propietario con las propias revaloración de los bienes si el mercado tiene un comportamiento de los precios alcista.

En cuanto a los aspectos legales el promotor como nuevo propietario del solar permutado tiene la obligación  construir sobre éste. El transmisor del solar sólo dispone de la garantía personal y compromido del promotor a entregarle los bienes acordados. Es por ello que para equilibrar los riesgos del transmisor se hace necesario  reflejar en el contrato la devolución del solar en caso de incuplimiento de la construcción y una cuantía compensatoria para compensar imcumplimientos totales(de construcción) o parciales(de tiempo, calidades,...). Se hace necesario que la empresa promotora no tengas riesgos asumidos en otras promociones que perjudiquen a esta y si fuera necesario debiera crearse una nueva sociedad. No obstante aún queda el riesgo de imcumplimiento una vez construido el bien por lo que deberá seguir articulándose garantías que permitan reducirlo frente a acreedores(bancos).  Para ello se podrá añadir garantías que cubran el valor del bien a entregar tales como aval bancario, seguro de crédito, contrato de caución o garantías patrimoniales de los constructores.

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9 comentarios.:

Luis,  9 de junio de 2009, 19:33  

La permuta como bien dices se va a dar cada vez más.En la empresa que estoy para la nueva promoción se han reinvertido los beneficios de la anterior junto a la permuta del solar, un aporte de capital de dos socios y el banco ha puesto el 30% restante.

Anónimo,  5 de mayo de 2010, 20:49  

si un ayto pretende que una serie de propietarios con suelo rustico se les permute este por suelo no urbanizado todavia, estos propietarios una vez hayan hecho ese intercambio de terrenos; deben asumir el coste de la urbanizacion de dicho suelo que se le ha permutado ?? me gustaria que me respondieran.

Jose Antonio Romero 5 de mayo de 2010, 23:12  

Le adjunto el link del foro de Urbanismo de Soloarquitectura. Ahí puede formular sus dudas y recibirá constestaciones por parte de especialistas.

http://www.soloarquitectura.com/foros/forumdisplay.php?f=26

Un saludo.

Jose Carlos,  30 de junio de 2010, 12:55  

Sigo su blog desde hace tiempo y me ha ayudado a conocer este sector. Hace tiempo que tengo unos solares y no tenía claro que hacer con ellos. Recientemente un constructor me ofreció dos viviendas por uno de ellos. Su información y consejos me han sido muy valiosos. Ya he firmado el contrato dejándolo todo bien atado y quería agradecérselo desde aquí.

Anónimo,  22 de febrero de 2011, 1:09  

hola supongo que es mucho pedir y me disculpo de antemano,me pueden conseguir un modelo de contrato de permuta solar por vivienda pero DE BRASIL??estaria muy agradecido

Eloices* 28 de septiembre de 2016, 21:31  

Existe otra figure que no sea permuta para llevar a Cabo este tipo de contrato?

Eloices* 28 de septiembre de 2016, 21:31  

Existe otra figure que no sea permuta para llevar a Cabo este tipo de contrato?

Eloices* 5 de octubre de 2016, 1:19  

Luis, como haces para que los proprietarios cedan el terreno mediante la permuta si no está en los estatutos la venta o cesión del terreno?

Unknown 18 de julio de 2017, 17:21  

Podría mencionar las normas legales aplicables al caso, gracias.

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