Diversificación para constructoras

En un mercado tan explotado como la construcción y tan proclive a los altibajos la diversificación por parte de las constructoras ha de verse como un paso obligado si pretenden seguir creciendo, partiendo de la base que el mercado se mueve y que una empresa que no quiere crecer está sentenciada. Esta diversificación ha de salir del sector de la construcción y dirigirse a la apertura de nuevas vías de negocio en las que podamos aprovechar todo lo que sabemos hacer. Las constructoras son sin lugar a dudas las empresas más versatiles que existen. Cada proyecto de construcción es diferente, con indeficiones de proyecto que hay que solucionar, igual construyen un puente que una depuradora, han de aprender constamente el funcionamiento y puesta en obra de nuevos productos, han de ingeniárselas para construir elementos que no habían realizado antes o que son novedosos, han de negociar con infinidad de proveedores, han de luchar contra reloj más que nadie, saben extraer la mayor productividad de los recursos humanos y de maquinaria, han de luchar contra las inclemencias meteorológicas y la naturaleza, han de controlar el coste día a día, han de cumplir planning muy exigentes, y podría seguir enumerando decenas de cualidades. Es por ello que su alta capacidad de adaptarse a los cambios los dota de una cualidades aptas para aventurarse a prácticamente cualquier aventura empresarial de alta calibre.

Un mercado incipiente es el de las concesiones administrativas vinculadas a derecho de suelo. Para muchos municipios es la única forma de desarrollar servicios y es un mercado que en épocas de vacas flacas aumenta al no poder hacer frente muchos ayuntamientos a la realización de este tipo de proyectos. Las concesiones administrativas pueden ser del tipo mercado municipal, centro polideportivo, y cualquier carencia de infraestructura que tenga un ayuntamiento sujeta a la obtención de un beneficio. Para ello las constructoras han de localizar terrenos bien situados propiedad de los ayuntamientos y ver las carencias y oportunidades de negocio según la zona. El negocio en si se basa en el trueque. El ayuntamiento nos cederá el derecho de suelo y nosotros le construimos por ejemplo el polideportivo asumiendo el coste y explotando el negocio a cambio del pago de un canón anual al ayuntamiento. Para ello realizaremos un plan de negocio y estudio de viabilidad que nos determinará en la negociación con el ayuntamiento la duración del derecho de uso y el canon anual que pagaremos, además de los servicios y calidades que ofrecemos. La financiación bancaria no debe ser un problema pues al ser un préstamo hipotecario de una construcción con un plan de explotación y tener a un ayuntamiento como cliente es una garantía, pues si se producen menores ingresos de los previstos se pactará a la baja el canon gracias al principio del justiprecio, regulado por la ley de las administraciones públicas. Es vital que estas instalaciones vayan acorde a un plan de transporte público que garantice la comunicación de la infraestructura y el negocio. También se habrá de sopesar si habrá necesidad de parking subterráneo o aéreo y el número de plazas disponibles. Este aspecto hay que estudiarlo bien pues se puede dar el caso que el parking finalmente esté siempre vacío, con el consiguiente gasto innecesario.

Un negocio novedoso es la construcción o reconstrucción de mercados municipales en concesión. El proyecto deberá contemplar una infraestructura que alojará pequeños comercios en régimen de alquiler y quizás parking de pago. Se puede realizar soluciones de negocio imaginativas que permitan por ejemplo alquilar un espacio a una cadena de supermercados del tipo supermercado de barrio y el resto para pequeños comercios tanto alimenticios, ropa, tecnológicos, etc.

Un negocio interesante puede ser la construcción de un parking subterráneo en régimen de explotación. Es un proyecto costoso, que puede tener complicaciones técnicas y problemas externos de tipo vecinal por sus molestias y de otra índole que hay que valorar. Hay que realizar un profundo estudio de viabilidad tanto técnico como ecónomico. El desarrollo de este tipo de proyectos está muy condicionado por la población. Hay centros de población en los que un parking subterráneo se veía necesario, pero que una vez en funcionamiento han fallado todas las previsiones económicas por que la población prefería ir caminando que pagar por aparcar. Es por ello que el estudio ha de ser minucioso y tener en cuenta todas las variables. Es más, se ha de dar mayor importancia a la elección del municipio sin dejar de lado la ubicación del emplazamiento. La búsqueda del municipio atenderá a todo tipo de cirterios: zona saturada, zona turística, centro población, concentración de equipamientos, etc. El canon ofertado al municipio se puede pagar también en especies con plazas de parking por adelantado. Esto se habrá de estudiar en función de nuestras necesidades y las necesidades económicas del municipio y nos puede ayudar a negociar un mayor plazo de explotación.

Otro negocio interesante es vinculado al sector hotelero. Es un sector con un potencial muy alto porque el turismo va en auge a medida que aumenta el poder adquisitivo de los potenciales clientes tanto internos como de países de fuera. La mayoría de cadenas hoteleras no son propietarias de muchos de sus terrenos y tampoco de muchos sus hoteles que están vinculados a concesiones. Hay diversas fórmulas para desarrollar este negocio. Una puede ser que dispongamos del terreno o busquemos un terreno apto que podamos ofrecer a una cadena hotelera. Mediante esta fórmula compraremos el terreno y construiremos el hotel asumiendo la constructora el coste. La constructora firmará una cesión de los derechos de explotación y la cadena hotelera pagará un canon por m2 de habitación. La vinculación del préstamos hipotecaria a un negocio facilita bastante la concesión si está bien realizado el plan de negocio que habrá de presentarse junto con la cadena hotelera.

Otra vía similar es que la cadena hotelera haya comprado terrenos potenciales para sus planes de crecimiento y nos ofrezca la construcción de un hotel en un terreno de su propiedad. El hotel ofrece a la constructora ser socio del negocio. Ellos ponen el terreno y la constructora lo construye y asume el gasto. Aquí hay que concretar bien el valor de la construcción como si fuera un llaves en mano más el valor añadido de la construcción y el riesgo adquirido para que se ajuste al valor real, los imprevistos no contemplados en el presupuesto-valoración de la construcción que se asuman como costes no se asumirán como inversión aportada y se perderán. A cambio ellos aportan todo su conocimiento e infraestructura para la buena gestión del negocio hotelero.

Todos las vías de negocio mencionadas anteriormente son llevadas a cabo por muchas constructoras de diverso tamaño con capacidad económica y técnica diversa. Los motivos por los que no se han desarrollado masivamente este tipo de concesiones es tanto por el desconocimiento de muchos ayuntamientos en su funcionamiento y por la poca excelencia que tienen muchas constructoras en su equipo, cosa que no les permite controlar el aspecto económico de un plan de negocio. Los ayuntamientos no disponen de personal cualificado para realizar las negociaciones por lo que siempre acaban siendo ventajosas para los promotores de la concesión. Esto poco a poco está canviando y se están ofreciendo cursos para formar a funcionarios y sepan aprovechar estos modelos de concesión como un modo de mejora de los servicios que un municipio puede ofrecer a sus ciudadanos sin coste en las arcas municipales y con la ventaja que la construcción pasará a propiedad del ayuntamiento pasados unas decenas de años. Un dato importante es que por norma los ayuntamiento siempre valoran mejor las ofertas con un canón más alto y con menor tiempo de devolución pues siempre beneficiará al grupo político en el poder y podrá publicitarse mejor de cara a sus ciudadanos. Es un modelo que permite desarrollar proyectos beneficiosos para la comunidad que de otra forma muchísimos ayuntamientos por si solos no podrían llevar a cabo. Es por ello que muchas constructoras deberían replantearse su modelo de negocio y modernizarse además de dotarse de una vez de personal profesional buscando construir una empresa donde todos los departamentos estén ocupado por personal altamente cualificado.