CaixaCatalunya. Informe "El sector Inmobiliario en España y Cataluña: situación y perspectivas. (Enero 2012).

Presentado el informe de CaixaCatalunya "El sector Inmobiliario en España y Cataluña: situación y perspectivas". 

CatalunyaCaixa estima que, en septiembre del 2011, el stock de viviendas nuevas pendientes de venta en España se mantiene estable (3,2% del parque) .

El stock de vivienda nueva pendiente de venta en España aumentó ligeramente, hasta 818.000 en septiembre del 2011, 19.000 por encima del registro del final del 2010.

La oferta de vivienda nueva creada en España se reduce de forma sustancial los tres primeros trimestres del 2011 (-34,4% interanual) y se sitúa en torno a 130 millares, con un peso creciente de las viviendas de protección oficial (28%) .

La demanda de vivienda nueva en España mostró un retroceso del 37,8% interanual hasta septiembre del 2011, con un total de 110.400 viviendas (incluyendo transacciones de compraventa y autopromoción).

Para el conjunto español, y hasta el 2015, se prevé un ritmo de creación de hogares reducido (100 millares al año), cosa que dificultará la reducción del stock de vivienda principal.

Catalunya continúa mostrando un stock de vivienda nueva pendiente de venta sobre el parque total (2,8%) inferior a la media española (3,2%), con un ligero aumento absoluto hasta el tercer trimestre de 2011 (106,9 millares de viviendas nuevas pendientes de venta).

Barcelona se mantuvo (2,2%), junto con Lleida (2,5%), como la demarcación con menor exceso de vivienda nueva pendiente de venta dentro del total, mientras que Tarragona mostró el valor más elevado (4,9%) y Girona continuaba con valores por encima los de Catalunya (3,1%).

Las principales áreas urbanas catalanas con un mayor stock relativo de vivienda nueva pendiente de venta se sitúan en el extremo sur (área de Tortosa), centro (Vic y Manresa) y noreste (Figueres) y en la segunda corona metropolitana de Barcelona, mientras que los menores excedentes se encuentran en el área más próxima en la capital catalana.

Desfavorables perspectivas demográficas para Cataluña en el horizonte 2015, que anticipan reducciones en el volumen de nuevos hogares, cosa que dificultará la reabsorción del stock de vivienda principal pendiente de venta en el medio plazo.

Desde el comienzo de la crisis, ha aumentado el peso de los hogares que viven en alquiler sobre el total, desde el 13,6% en 2006 hasta el 16,1% en 2010.

El 17,0% de la población española vivía de alquiler en 2010, ante el 33,2% de media de los países europeos.

Cerca del 53% de los jóvenes de 18 a 34 años residían en casas paternales, ante la media del 44% de la Unión Europea.

La demanda potencial de vivienda en alquiler podría aumentar en más de 500 mil con una política continuada de fomento del alquiler en el periodo 2011-2015.

La rentabilidad del alquiler en España es casi medio punto inferior a la que se obtendría bajo fiscalidad francesa

1.- El stock de vivienda nueva pendiente de venta

1.1.- Situación y perspectivas para España

Las nuevas estimaciones del Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa sitúan el stock de vivienda nueva pendiente de venta en 818 mil unidades el tercer trimestre de 2011, equivalentes a un 3,2% del parque total, según el último Informe sobre el Sector Inmobiliario Residencial en España. El excedente relativo se mantiene, así, prácticamente constante respecto al 2010, si bien las cifras absolutas suponen un incremento de 19 mil unidades. Este aumento se corresponde con un volumen de nuevas entradas de 130 mil, suma de las viviendas acabadas el año pasado, y de salidas de 110 mil, resultado de 82 mil operaciones de compraventa y de 28 mil viviendas acabadas en régimen de autopromoción (por particulares y por comunidades de vecinos). Cabe destacar que del total de viviendas acabadas hasta septiembre de 2011, un 28% se corresponde con el régimen de protección oficial, por lo que el descenso en la vivienda libre continuó siendo muy sustancial.

Con relación a la evolución del excedente de vivienda nueva en los próximos años, el volumen de obras iniciadas el 2010 y los tres primeros trimestres del 2011 condiciona una entrada en el stock de unos 115 mil viviendas en 2012 y de unos 110 mil en 2013. Estas cifras superan por poco la previsión de nuevos hogares en el medio plazo, estimada en unos 100 mil por año hasta el 2015.

A partir de estas proyecciones, el informe realiza un ejercicio de previsión sobre la capacidad de absorción del stock de vivienda principal en este horizonte, considerando movilidad intraprovincial de población, pero no interprovincial. Con estas hipótesis, de un excedente de 704 mil viviendas principales al final del 2011, sumándole las previsiones de nueva oferta en el periodo 4T/2011-4T/2015 de 402 mil viviendas, se pasaría a un stock de 693 mil el 2015. La diferencia corresponde al excedente absorbido, de 413 mil viviendas en el periodo mencionado. Este escenario implica que la eliminación de stock no se producirá hasta en la segunda parte del 2012 en la mayoría de provincias.

1.2.- Situación y perspectivas para Cataluña

La dinámica del mercado de la vivienda en Catalunya presenta algunas diferencias destacables con el caso español. La primera está referida al peso del stock de vivienda pendiente de venta hasta septiembre del 2011, que se sitúa por debajo del promedio español (2,8 ante el 3,2%). Respecto a los factores en la evolución del stock, el flujo de salidas, determinado por las operaciones de compraventa y por la autopromoción, se redujo a 12 mil unidades, mientras las entradas, las viviendas acabadas, se situaron en 16 mil.

La segunda diferencia con el conjunto de España está relacionada con la dinámica de absorción del stock los próximos años. Por una parte, en Catalunya se espera que el volumen de viviendas acabadas en 2012 sea de unas 13 mil unidades, mientras que, por la otra, se espera un retroceso en la creación de nuevos hogares entre 2012-2015. De esta forma, las perspectivas agregadas son algo menos favorables que para España. La estimación del excedente de vivienda principal se sitúa en 92 mil en septiembre del 2011, mientras que la previsión supone un aumento hasta 131 mil al final del 2015.

Por provincias, los resultados para el tercer trimestre del 2011 muestran un aumento absoluto del stock de obra nueva en Barcelona (2 mil viviendas hasta 57 mil), Tarragona (mil viviendas hasta 28 mil), Girona (mil viviendas hasta 16 mil) y Lleida (700 viviendas hasta 6 mil). En términos relativos, Tarragona se mantiene como la provincia con la mayor ratio (4,9%, una décima más que el 2010), seguida de Girona (que la mantuvo en el 3,1%), mientras que Barcelona y Lleida muestran los menores valores (2,2 y 2,5%, respectivamente).

Un análisis territorial más desagregado muestra los mayores excedentes en el litoral sur de Tarragona y en la segunda corona metropolitana de Barcelona, con menor acumulación de stock en el área más próxima en la capital catalana. Entre las áreas urbanas más grandes, sobresale la de Tortosa (con un 9,0% de stock pendiente de venta). Esta elevada proporción de viviendas pendientes de venta corresponde, mayoritariamente, a cinco municipios integrantes del área (Deltebre, L'Aldea, L'Ampolla, Santa Bàrbara y Roquetes), ya que Tortosa, la principal ciudad, tiene una proporción bastante más baja. A continuación están Vic (4,4%), Manresa (4,4%), Vilafranca (4,2%) y Figueres (4,1%), a las cuales es preciso añadir Tordera, Valls y Sant Celoni. Por el contrario, las ratios más bajas se corresponden con el área urbana de Barcelona (0,7%), Sant Boi de Llobregat (1,2%), Badalona (1,8%), L'Hospitalet de Llobregat (1,8%), Lleida (2,1%) y Mataró (2,4%).

2.- El mercado en alquiler en España

2.1.- Demanda potencial de viviendas en alquiler.

La demanda potencial de vivienda en alquiler podría aumentar en más de 500 mil en los próximos años si se fomentase una política continuada del alquiler, según se estima en el estudio. El cálculo de la demanda potencial de vivienda en alquiler se circunscribe únicamente a jóvenes ocupados que viven en casa familiar, y, de éstos, sólo se seleccionan los que tengan ingresos (sólo se consideran las rentas del mercado laboral) suficientes para que el gasto en alquiler no represente más del 30% de su renta. El escenario base en el cual se basa la estimación del precio del alquiler es el de jóvenes que se independizan sin pareja en viviendas de 50 m2, y parejas en viviendas de 70 m2, con un 30% del parque de viviendas con muebles. Además, se considera que no existen factores socioculturales ni problemas de oferta para atender la demanda potencial en alquiler.

2.2. Comparativa con la Unión Europea

El estudio afirma que desde el estallido de la crisis económica ha aumentado la proporción de hogares en viviendas en alquiler, desde un 13,6% en 2006 hasta un 16,1% en 2010. A pesar de ello, España continúa situada en las últimas posiciones entre los países europeos, ya que sólo un 17,0% de la población española vivía de alquiler en 2010, ante la media del 33,2% europea, y proporciones superiores al 40% en Suiza (55,7%), Alemania (46,8%) o Austria (42,6%). Parte de este menor peso del alquiler está vinculado a una permanencia de los jóvenes españoles en los hogares de sus padres más elevada que en el conjunto de la Unión Europea. Así, en 2010 cerca del 53% de los jóvenes de 18 a 34 años residían en casa paterna, ante la media del 44% de la Unión Europea y valores próximos al 20% a los países nórdicos. También cabe destacar las diferencias entre los países europeos de la tasa de ocupación de los jóvenes de 20 a 39 años, donde España se sitúa también en las últimas posiciones (66,0%), ante la media del 72,5%, y valores en torno al 80% para Alemania (76,2%), Austria (80,7%) o Suiza (82,4%).

2.3. Aproximación a la rentabilidad del alquiler

Bajo el punto de vista de la oferta, el estudio compara la rentabilidad del alquiler de vivienda nueva en España según diversos supuestos de tratamiento fiscal. Así, bajo los mismos supuestos del precio de compra entorno a 1.983 euros m2 y un alquiler de 624 euros mensuales, mientras que la aplicación de la fiscalidad francesa (ley Scellier) comportaría una rentabilidad neta del 3,4%, la fiscalidad española a particulares se reduciría hasta el 2,6% (2,9% si fuesen alquileres a jóvenes de 18 a 30 años) y se situaría en torno al 3% si se tratase de sociedades mercantiles.

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