El precio de la vivienda y su implicación en la economía.

Uno de los factores impulsores del crecimiento del sector inmobiliario fue los bajos tipos de interés. Unos costes de financiación extremadamente bajos se encargaron de impulsar la demanda de vivienda que a su vez alimentó la construcción de estas. En la mitad del boom de la vivienda los tipos de interés reales fueron negativos durante varios años. Si a esto le sumamos un aumento de la población activa y la necesidad de vivienda para la generación del babyboom podemos entender como se gestó el boom del ladrillo.

Como se traslada a la economía.
Si analizamos los elementos a través de los cuales la recesión en el sector inmobiliario se traslada al resto de la economía encontramos que la caída del precio de los inmuebles reduce la riqueza(valor de los activos) y por tanto la capacidad de financiación de particulares y empresas.

La deflación de los precios de los inmuebles tiene una relación directa con el crecimiento del PIB, el crédito y el desempleo. De hecho esta caída de precios no sólo anticipa desaceleraciones de la actividad económica si no que además es la parte causal del proceso de desaceleración.

El sector de la construcción es unos de los sectores más cíclicos, con un efecto multiplicador sobre la economía mayor y unos variaciones más extremas. Durante el ciclo expansivo crece por encima de la media y durante el ciclo recesivo también decrece más que la media. Esto es debido en gran parte al largo periodo de vida de las inversiones. Mientras la construcción de una vivienda puede alargarse hasta cerca de dos años la demanda tiene plazos de amortización medios de diez años. Esto provoca que variaciones al alza de los tipos de interés reduzcan la demanda mientras se están desarrollando promociones que atendían a esa demanda y que al finalizarse provocan una sobreoferta de viviendas en un mercado con menor demanda y que finalmente tendrá su repercusión en el precio del producto.


El efecto de la caída del precio de la vivienda.
La caída del precio de la vivienda tiene un efecto directo sobre la riqueza de las familias, pues es donde se deposita el 80% de esta. Una manera de compensar el efecto negativo de esta pérdida de riqueza es reduciendo el consumo y aumentando el ahorro. El consumo se reduce drásticamente cuando es financiado mediante la garantía de la vivienda, práctica que se ha disparado en nuestro país durante la presente crisis con tres créditos por familia(hipoteca, crédito personal y tarjeta de crédito). El aumento de los precios provocó que aumentará el nivel de endeudamiento familiar ante una revalorización constante y elevada de la vivienda lo que alentaba a consumir y que es lo que se conoce como falsa riqueza o vivir por encima de nuestras posibilidades.

El precio de la vivienda también repercute en las empresas porque provoca una caída del precio del suelo y por consiguiente de cualquier activo inmobiliario como oficinas, industrias, hoteles, etc. Esta devaluación de los activos de las empresas provoca un deterioro de su balance que encarece su acceso al crédito y reduce su capacidad de endeudarse.

En lo que concierne a las entidades financieras la caída del precio de la vivienda y por contagio de cualquier activo inmobiliario reduce el valor de las garantías hipotecarias de los créditos por debajo del valor concedido y debido a la morosidad tiene un impacto directo en su rentabilidad. Esto a su vez tiene una incidencia directa en su capacidad para financiar nuevas operaciones y reducir por tanto la oferta de crédito ante la obligación de provisionar. Esto a su vez obliga a la entidad a adoptar una posición preventiva ante nuevas incidencias lo que reduce aún más su oferta de crédito.

La suma de los tres agentes intervinientes, familias, empresas y entidades financieras generan un efecto contractivo de la actividad económica que es preciso frenar en algún punto del eslabón para que no tenga nefastas consecuencias.

La caída del consumo a su vez incide en una caída de la producción para ajustarse a la demanda y la inversión se reduce ante la imposibilidad de rentabilizar las operaciones. Todo esto acaba incidiendo en el mercado laboral produciéndose despidos y no renovando contratos. El sector financiero a su vez se perjudicado ante el aumento de la morosidad por la incapacidad de desempleados, trabajadores con ingresos mermados y empresas para hacer frente a los pagos de créditos.  La espiral se sigue retroalimentando y el desempleo aumenta todavía más la caída del consumo que vuelve a provocar más desempleo, más morosidad y que vuelve a alimentar la caída de los precios de los inmuebles.


Características de los ciclos de la vivienda.
En los últimos 40 años el precio de la vivienda en los países avanzados ha crecido una media de un 2,6% anual y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva. Las fases expansivas han durado un promedio de 6 años, periodo durante el cual el precio de la vivienda se ha revalorizado un 62%. Aunque las fases recesivas se han repetido con asiduidad sólo ha habido dos periodos de deflación de media por país con una duración de cinco años cada uno y con una caída del precio de la vivienda del 23%. La globalización ha provocado una sincronización a nivel mundial del ciclo expansivo de las economías avanzadas. Durante el último ciclo expansivo los tipos de interés se mantuvieron muy bajos en estas economías lo que alimentó la actividad económica y alargó extraordinariamente el ciclo expansivo con un promedio de 10 años y una revalorización media de la vivienda de un 100%.


La intensidad y duración de la última fase expansiva tiene una incidencia directa sobre el posterior ciclo recesivo. Cuanto mayor es la fase expansiva mayor es el tiempo de recesión posterior, y cuanto mayor ha sido la revalorización de la vivienda durante el primer periodo mayor será la devaluación durante el segundo aunque no obedecen a una relación lineal y no guarda por tanto una proporcionalidad. Uno de los elementos que distorsionan los resultados obedece al fuerte aumento de población que han sufrido muchos países en los últimos años como ha sido el caso de España y que por tanto ha limitado el descenso del precio de la vivienda.

Las estadísticas muestran una relación directa y sincronizada entre la deflación del sector inmobiliario y la evolución de la economía con decrecimiento del PIB, contracción del crédito y aumento del desempleo. Tras iniciarse la deflación en el sector inmobiliario su efecto se traslada en los trimestres posteriores al PIB y al crédito. Desde el inicio de la caída del precio de la vivienda hasta año y medio después el PIB y el crédito decrecen hasta tocar fondo momento a partir del cual se recuperan lentamente. Con el desempleo ocurre lo mismo y no comienza a reducirse hasta pasados 4 años.

En referencia a las crisis bancarias todas han ocurrido durante períodos de caída del precio de la vivienda. En estos casos la caída del precio de la vivienda se ha alargado un año más y ha caído un 10% más que en una crisis normal con lo que se puede concluir que el buen funcionamiento del sector financiero minimiza los efectos que tiene la caída del precio de la vivienda sobre la economía.