Sorteando la crisis: promociones inmobiliarias en el extranjero.

Viendo la situación actual del sector de la vivienda hay empresarios que han optado por salir fuera del país a construir, principalmente viviendas. Unos han optado por países recientemente incorporados a la Comunidad Europea dotados con fondos estructurales creando una fuerte expansión del sector de la construcción y otros prefieren países más lejanos con pequeños nichos de mercados en zonas muy concretas.

Pensar en salir al extranjero a invertir en proyectos inmobiliarios no se les pasa por la cabeza a la inmesa mayoría de nuestros empresarios del sector. El miedo a lo nuevo y a lo desconocido les paraliza. Normativas y leyes, seguridad jurídica, idioma, mercado, productividad, medios, y un sin fin de elementos, les hace pensar que les viene grande la aventura y que no están preparado para ello. Y tienen razón. Invertir en el extranjero requiere de cualidades que no todos tienen. Requiere personas comprometidas, con afán de superación, con visión de futuro y con una alta capacidad de trabajo y conocimiento. Esto les permite dotarse de los conocimientos y obtener los medios necesarios para llevar a buen puerto su proyecto.

La aventura no es fácil. Requiere dedicarle mucho tiempo a estudiar donde y qué tipo de producto vamos a ofrecer. Conocer bien el país, las rentas por zonas, nichos de mercado y targets de clientes, zonas en expansión, productos similares, etc,etc y conocer una serie de parámetros a fin de controlar el riesgo del proyecto que podríamos resumir en:

1. País.

Riesgos políticos: cambio de gobierno o cambio de estamentos locales pueden provocar cambios en la divisa, criterios urbanisticos, paralización de proyectos, etc.

Riesgos sociales: a nivel general como contra el propio proyecto.

Riesgos mediambientales: tanto de impacto medioambiental como por lluvías torrenciales, huracanes, sequía, etc.

2. Divisa.

Clave en operaciones que no coticen en euros. Si nuestros euros invertidos son retornados en dolares por ejemplo pueden verse afectados por fluctuaciones de la moneda que pueden poner en riesgo la rentabilidad o beneficiarnos. Es por ello necesario conocer la tendencia de las divisas hasta el retorno del capital. También hemos de valorar la tendencia del Euribor si trabajamos en euros. Si vemos podemos negociar un tipo fijo o asegurar la operación. Pueden aumentar nuestros costes por la revaloración de la moneda o una inflación alta(algunos países tienen IPC del 25%)en ese país y perder rentabilidad. Puede revalorizarse el euro y nuestros costes reducirse. Es interesante realizar devoluciones parciales de la hipoteca según las ventas y evitar el riesgo divisa. Quizás interese a nivel financiero tener la hipoteca en la divisa.

3. Jurídico.

Hemos de conocer el funcionamiento del sistema jurídico del país donde invirtamos. Si exigen que la empresa tenga un socio nativo o no. Actos legales como si existe la figura notarial, testigos, abogados implicados, el registro de las propiedad, derechos que tenemos, firma de operaciones, características del sistema judicial, etc. Países pertenecientes a los 15 de la Comunidad Europea ofrecen garantías legales. Los países adheridos a la Europa de los 27 no ofrecen tantas garantías aunque se tiende a la armonización fruto de esta unión. En países en desarrollo o subdesarrollados.

5. Inversor.

Si compramos terrenos hay que conocer muy bien la normativa edificatoria, aspectos legales y notariales, modos de pago y con quien tratamos.

6. Riesgo souvenir.

Si ven que no conoces el país y el mercado y das con personas equivocadas pueden timarte. Es importante recibir asesoramiento por un par de asesorías para constrastar aspectos legales. La contratación de un nativo para puestos claves nos ayudará a movernos con seguridad por ejemplo para la subcontratación y evitarnos pagos en plazos que nos son los habituales.

7. Ejecución.

El personal nativo cualificado como arquitectos nos permitirá localizar materiales, subcontratas, y realizar la ejecución correctamente. Puede aconsejarnos sobre trámites, costumbres del país, poner seguridad en obra, pagar protección, atrasar envíos para evitar robos, etc. Nos enseñará los hábitos de trabajo, duración de la jornada, si se hacen horas extras. Los tiempos de ejecución pueden variar por los medios materiales, maquinaria disponible o metodología de ejecución de ese país.

8. Banco.

Si tu banco no tiene oficinas en ese país infórmate si tiene oficina de representación, filial, banco participado o banco corresponsal. El asesoramiento para la seguridad en los pagos y cobros es fundamental. Es importante conocer las tasas de transferencia. Formas de pago por parte de lo compradores. Negociar el tipo de interés, seguros de divisa, euribor, etc. Hay que conocer el ritmo de ventas de productos similares.

9. Fiscalidad.

Conocer la fiscalidad del país y las tasas que pagaremos por permisos, licencias, etc, y si la operación de retorno de capital sufre doble imposición fiscal o hay acuerdos bilaterales sobre el tema, y no encontrarnos pagando impuestos en ambos países. Esto determinará tu rentabilidad. No pagarás impuestos en el país donde realizas el negocio y pagarás en tu país los impuestos sobre el beneficio. La documentación y facturas será fundamental ante cualquier problema. Todo debe estar documentado.

Lugares donde se están realizando promociones con capital español con buen resultados hay muchos y entre los más importante citaremos: los países de la Europa del Este recién incorporados a la Comunidad Europea, Marruecos, Algeria, Túnez, la zona de Miami, zonas costeras de Costa Rica, Panamá, República Dominicana y México, Ecuador, Bolivia, Brasil, etc.

A fin de ilustrar el artículo describiremos algunos paises y sus mercados.

Hungría:

Tiene fronteras con siete países, tres con parte de la Unión Europea (Eslovenia, Austria y Eslovaquia), dos países de próxima incorporación (Croacia y Serbia) y dos que no los son (Rumania y Ucrania).
Desde 2004 pertenece a la Unión Europea.
Se prevé su entrada en el euro para el 2010/2011.
En los próximos años recibirá fondos de ayuda de la Unión Europea.
Su renta per capita es del 30% sobre la media europea.
Es un país receptor de industria (45 de las 50 mayores multinacionales están instaladas). Su producción industrial crece al 7% anual).
Su economía esta en expansión. Su PIB crece al 4% cada año.
Las inversiones extranjeras están muy protegidas por las autoridades.
Experimentará un fuerte crecimiento económico debido a su entrada en la Unión Europea. Los fondos europeos y el establecimiento de empresas atraídas por los bajos costes laborales harán crecer a la economía húngara.
Aumentará el poder adquisitivo, su convergencia con el euro reducirá sus tipos de interés favoreciendo aun más a su economía hasta su entrada en el 2010.

Marruecos:


Es una potencia turística.
El gobierno marroquí favorece la inversión extranjera en diferentes sectores incluyendo la construcción y el inmobiliario para impulsar la economía.
Ventajas fiscales para promover el turismo y el comercio.
Goza de una gran estabilidad política y económica.
Crecimiento real sostenible de la economía del 4% anual y 2,1 de inflación.
Su crecimiento está impulsado por las buenas relaciones comerciales y la integración marroquí en los círculos del comercio internacional.

La promoción de inversiones extranjeras es una de las prioridades de la política de desarrollo económico y social.
La construcción y el turismo se han convertido en la referencia de la economía. Más de 500 empresas españolas operan en Marruecos siendo una docena de ellas promotoras de la construcción.

El gobierno marroquí planea construir cien mil viviendas anuales hasta 2012. Los promotores españoles ya han ocupado posiciones privilegiadas.

Los precios de la propiedad en Marruecos son la mitad que en España y el coste de vida es muy barato.
En 2003 el Ministerio de Turismo promulgó el Plan Azur para mejorar la infraestructura y los resortes turísticos. Su objetivo es recibir en 2010 a diez millones de turistas.

Marruecos es una de las mejores opciones para invertir en el mercado inmobiliario. Está cerca y ofrece grandes oportunidades y sus autoridades apuestan fuertes por este sector.

Bulgaria:


Cumplie muchos de los criterios necesarios para considerar la viabilidad de una inversión inmobiliaria en el extranjero.
Es una economía en expansión.
Tiene estabilidad política.
Tiene una alta demanda doméstica de viviendas.
Los inversores extranjeros son bien recibidos y gozan de igual trato.
Los precios de las viviendas y terrenos son baratos permitiendo una facilidad de acceso a pequeñas promotoras constructoras.

Bulgaria es miembro de la Unión Europea.
Su estabilidad macroeconómica y el crecimiento de su economía caracterizan su economía.

Su posición geográfica al sur de Europa hace que el turismo sea una de los pilares de su economía.

Industria en expansión ligada a la oferta inmobiliaria en la costa y estaciones de esquí.

Está aumentando el poder adquisitivo de sus ciudadanos.

Su climatología continental y sus 200 km de playas de arena dorada atrae cada vez más turistas.

Su legado cultural aumenta las ofertas de ocio.

Muchos búlgaros con mayor poder adquisitivo y capacidad de ahorro han empezado a invertir en bienes inmobiliarios. La compra de segundas viviendas o propiedades es percibida como la inversión más rentable y de menor riesgo.

Ciudades como Sofía, Plovdiv y Varna tienen mayor atractivo para los búlgaros que otras partes del país. La mayoría de las nuevas viviendas de las grandes ciudades son compradas “sobre plano” antes de iniciarse la obra. Muchas se venden en cuestión de semanas a búlgaros.

Las bajas pensiones de los jubilados búlgaros obligan a muchos a vender sus propiedades en las zonas rurales. Los precios de propiedades de este tipo rondan los 15.000-30.000 Euros por casa en zonas de: Yambol y Veliko Tarnovo.

Polonia:

Polonia tiene un mercado consolidado que atrae la inversión de las empresas inmobiliarias españolas.
Polonia es un país que está en el centro del continente.
La vivienda será una exigencia de la población de primer orden incrementada por la alta inmigración que recibe.
Durante algunos años sus precios seguirán la tendencia alcista.
Pertenece a la Unión Europea desde 2004.
Los ciudadanos de otros países pueden comprar propiedades en Polonia, lo cual ha revitalizado el mercado inmobiliario.
Las viviendas en Polonia aún tienen mucho margen de subida en el precio.

Disfruta de estabilidad económica desde su entrada en la Unión Europea.
Se espera que pueda adherirse a la Zona Euro en 2010.

Tiene un déficit de un millón y medio de viviendas. Tres millones de las viviendas existentes precisan de renovaciones y obras.

La oferta residencial se concentra en las ciudades de: Varsovia, Cracovia, Poznan, Tricity y Wrocraw, representando el 30% de la oferta total. La ciudad de Varsovia destaca por su alto volumen de construcción. Otra ciudad interesante para inverir es Katowice. Cuenta con una ubicación extraordinaria en el sur del país. Dos autopistas transeuropeas se cruzan en Katowice y el Aeropuerto Internacional de Pyrzowice está a solo 30 km de la ciudad y ofrece vuelos directos a ciudades europeas.

Polonia sufre un retraso socioeconómico debido a su pasado comunista tras la Segunda Guerra mundial y necesita que los inversores contribuyan a su recuperación.

Su sistema jurídico es similar en un 80% al nuestro. Las principales dificultades que encuentra el inversor son en la titularidad del suelo y en la inexistencia de planes de ordenación territorial.

Resulta complicado encontrar a los propietarios de los terrenos por la compleja titularidad del suelo heredada del comunismo con propietarios, poseedores y usufructuarios que tienen unas particularidades a tener en cuenta y que hay que estudiar. Se recomienda un equipo asesor potente del lugar para afrontar los temas de suelo y urbanísticos.

Polonia quiere construir 2.000 kilómetros de autopistas.

Necesita de empresas españolas para modernizar sus aeropuertos, construir nuevos estadios y explotar su potencial turístico y hotelero.

Panamá:


Su actividad inmobiliaria pasa por un excelente momento.
Es país que atrae a inversores.
Se están construyendo 100 enormes proyectos residenciales.
Su situación privilegiada y su famoso canal son una gran fuente de ingresos.
Su clima especial sin huracanes ni terremotos.
Dispone de puertos marítimos mordenos y totalmente equipados.
Comunicaciones aéreas directas con ciudades a nivel internacional
Su economía crece continuamente.

El 70% de la inversión inmobiliaria se realiza por inversionistas extranjeros residentes y no residentes en nuestro país.

En este país no hay crisis ya que la estructura financiera para realizar esta actividad brinda niveles de riesgo manejable.

La banca destina el 30% de sus activos a préstamos hipotecarios, siendo el 24% de ese total dirigido a préstamos para la adquisición de viviendas.

Existen incentivos tributarios para los inversionistas extranjeros, exoneración de impuestos para importar enseres para el hogar y múltiples opciones para nacionalizarse y poder realizar toda clase de negocios.
Tiene una alta valorización de las nuevas propiedades gracias a la gran demanda de todo el mundo y a la construcción del segundo juego de exclusas del Canal.

No supera los cuatro millones de habitantes.

Tiene una legislación especial de beneficios para los pensionistas de diferentes países que incluye: 50% de descuento en entretenimiento, 30% menos en hoteles y tiquetes de buses, barcos y trenes; 25% de descuento en tiquetes de avión y cuentas de servicios públicos y un 20% menos en las consultas médicas, entre otros.

Otros aspectos.
A la hora de la venta hay que tener muy claro el target de cliente de nuestra promoción pues puede ser residentes locales o extranjeros, como inversión o residencia vacacional. La identificación del destinatario final es necesaria si consideramos realizar marketing inmobiliario.

Desde el inicio de la idea es necesario dotarse de un equipo que nos permita gestionar nuestro proyecto de la mejor manera posible de forma que el riesgo quede controlado.

Debemos recibir asesoramiento por parte de algún bufette de inversiones inmobiliarias en el extranjero. Si necesitamos un socio nativo habrá que atar muy bien legalmente todo para impedir cualquier eventualidad, y siempre debemos mantener el control de la empresa. También habrá que contratar un equipo técnico nativo para realizar o legalizar el proyecto y para llevar a cabo su ejecución y de otro bufette para asesoramiento jurídico.Ante la duda contrataríamos a un segundo asesor jurídico para evitar contrastar al primero y evitar cualquier estafa. Necesitaremos una persona multidisciplinar de confianza que dirija y fiscalice desde allí todo el proceso y que se asegure de su correcto desarrollo y ejecución. Sería interesante también la contratación de un técnico nativo que viva en España y que pueda viajar a su país y así tener personal nativo de confianza de la empresa que nos pueda aconsejar y que nos permitirá dar mayor seguridad a nuestras operaciones con terceros. Siempre podemos compartir riesgos buscando inversores españoles que ya tengan experiencia; es una primera forma de no andar sólo y que nos valdrá para ganar conocimiento(Know How) para nuevas operaciones en solitario. Estas son sólo algunas pinceladas, cada proyecto es diferente predominando más unos aspectos en unos que en otros. Hay muchísimos más aspectos a tener en cuenta pero que forman parte de las particularidades culturales y de trabajo del día a día de cada país.

Adentrarse en proyectos inmobiliarios en otros países es una decisión valiente que implica un alto grado de compromiso con el proyecto. Son operaciones muy rentables y tienen un nivel de riesgo moderado si no se deja nada al azar o se improvisa. Sus rentabilidades arrojan un TIR desde el 12% al 30% según la zona y producto. En algunos lugares con fuertes revalorizaciones de las viviendas durante su ejecución se alcanza un TIR superior al 30%. Todos los lugares antes mencionados tienen sus particularidades pero tienen en común que son destino de proyectos inmobiliarios españoles y de otros países.

Cada vez más van saliendo proyectos al extranjero ante el desmoronamiento del mercado español. Grandes y pequeñas promotoras españolas construyen a lo largo y ancho del planeta y no les debe ir tan mal, pues acaban repitiendo.