Deloitte. Análisis de coyuntura Real Estate España 2012.

Cantabria, Coruña, Madrid, Navarra y País Vasco, mejor preparadas para la recuperación de su mercado inmobiliario local.

La coyuntura económica, la elevada tasa de esfuerzo de los hogares, el endurecimiento del mercado laboral y la dificultad para acceder a financiación, han venido provocando un exceso de oferta de vivienda nueva que afecta a la práctica totalidad de las regiones españolas.

El área de Real Estate de Deloitte ha llevado a cabo, por segundo año, un análisis que establece, en función de los parámetros actuales del mercado de vivienda residencial, tres fases de recuperación de la actividad. Así, hasta siete provincias españolas se encuentran en una mejor posición de partida de recuperación de la actividad, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como sus fundamentales inmobiliarios (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc.): Álava, Cantabria, Coruña, Guipúzcoa, Madrid, Navarra y Vizcaya.

Del mismo modo, existe un segundo grupo de 22 provincias, entre las que destacan Asturias, Barcelona y Zaragoza, que, sin presentar una coyuntura tan favorable, estarían en condiciones de normalizar su actividad ante un futuro cambio de ciclo, pero en un momento de tiempo posterior y a un ritmo menor. Por último, un tercer grupo de 21 provincias necesitarán, según el análisis realizado, más tiempo para absorber el stock existente y dinamizar la confianza de los agentes de su mercado inmobiliario local.

Tasa de esfuerzo de los hogares
A pesar de la evolución a la baja del precio medio de la vivienda, la tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca de la vivienda), se sitúa en el 39,4% debido al deterioro de los fundamentales macroeconómicos, todavía por encima de los niveles razonables de equilibrio, lo que explica que el stock de viviendas sin vender no se esté absorbiendo aún a la velocidad deseada.

Según el análisis del área de Real Estate de Deloitte, Guipúzcoa, Barcelona y Cádiz presentan la tasa de esfuerzo más elevada. Por el contrario, la adquisición de vivienda en provincias como Murcia y Pontevedra es, en principio, más accesible al registrar tasas de esfuerzo por debajo del 30%, motivada entre otros factores, por la fuerte bajada de precios registrada durante el último año.

Condiciones de financiación
La grave situación económica que está sufriendo España motivada por las elevadas tasas de desempleo como consecuencia en parte de la crisis del sector inmobiliario, está provocando que las Entidades Financieras hayan concedido un menor número de hipotecas para la adquisición de viviendas con un descenso del 48% con respecto al año anterior. En ese sentido, todas las provincias españolas han experimentado una variación negativa en este aspecto.

Stock de vivienda nueva
Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, por segundo año Castellón, Toledo y Almería son las provincias que cuentan con un mayor stock por cada 1.000 habitantes (76 viviendas por cada 1.000 habitantes en el caso de Castellón, 38 en Toledo y 34 para Almería) si bien, cabe destacar que estas tres regiones no presenten una coyuntura común ya que Castellón y Almería cuentan tanto con mercado de 1ª como de 2ª residencia, hecho que no sucede en Toledo. Las tres provincias que presentan menor ratio son Badajoz (2,9), Cáceres (3,9) y Vizcaya (4,1), mientras que la media para España es de 17 viviendas nuevas sin vender por cada 1.000 habitantes.

En términos generales, si bien el stock de vivienda nueva ha venido creciendo durante los últimos años, en el último ejercicio ha mantenido cierta estabilidad en términos medios. La mayor parte de las viviendas de obra nueva no vendidas en España se localizan en la provincia de Barcelona (con algo más de 60.000 unidades), Madrid (alrededor de 51.000 unidades) y en las principales provincias levantinas (Alicante cuenta con 50.549 viviendas sin vender, Castellón con 46.278 unidades, Murcia con 30.183 unidades y Almería con 23.665 unidades) en las que se localizan activos con menor salida en el mercado que en otras regiones. No obstante, en 37 provincias el stock por cada mil habitantes ha comenzado a disminuir, siendo significativos los casos de Álava, Cantabria o Navarra con descensos del 38%, 27% y 19% respectivamente en relación al análisis de los datos presentados en el ejercicio pasado.