Las promociones de viviendas pequeñas: presente y futuro.

Las promociones durante los últimos años no han atendido a satisfacer las necesidades de los clientes. Se edificaba donde se podía y  con la única finalidad de obtener la máxima rentabilidad. Como todo se vendía poco importaba que demandaba el cliente y era este el que al final tenía que adaptarse para encontrar una vivienda que se ajustara a sus necesidades y a su capacidad de compra. Tras el colapso financiero de 2007 cambiaron las tornas.
Los problemas para obtener una hipoteca condicionan en gran medida el acceso a la vivienda y la reactivación de las ventas. También lo son la situación económica y el miedo a perder el empleo. Pero hay otros factores que determinan el presente y futuro de la demanda y por tanto el tipo de viviendas a ofrecer.
Entre estos factores encontramos:

• La natalidad irá en descenso.
• La inmigración ha empezado ha reducirse considerablemente y continuará así durante varios años.
• Más divorcios o emancipaciones.

Estos factores afectan a la vivienda y al comprador en forma de:

• Viviendas más pequeñas en torno a 70m2 para las nuevas familias.
• Viviendas unipersonales de 1 dormitorio por divorcios o emancipaciones.
• Menor precio de la vivienda.
• Mayor facilidad para obtener financiación.

Y al promotor:

• Incremento del coste en divisorias,alicatados, instalaciones,…
• Sobrecoste por aumento de errores de proyecto y/o ejecución.
• Aumento de la densidad de la edificación(normativa CCAA,ayuntamientos).
• Aumento de riesgo económico de la promoción por reducción del margen.
• Ajuste de la promoción a la demanda.
• Menor precio de la vivienda=mayor ritmo de ventas.
• Mayor ritmo de ventas=mejor rendimiento financiero.
• Menor rentabilidad de la promoción=mayor riesgo económico.
• Mayor riesgo por bajada del precio de la vivienda.
• Precio asequible=menor incidencia de la bajada del precio de la vivienda.
• Menor competencia por poca capacidad profesional o desinterés de otros promotores y seudo-promotores para trabajar con bajos márgenes.

Las promociones de viviendas de menor tamaño y por tanto ajustadas a la demanda están resultando ser las que mejor se venden. Son por tanto estas promociones las que funcionan y las que demuestran que a pesar del complicado momento actual si se piensa primero en el consumidor antes de realizar un proyecto se puede seguir trabajando en este sector. El stock de viviendas abultado no tiene que ser una competencia si se realiza un proyecto que realmente cumpla todo lo que pide el comprador: calidad, tamaño y precio.