Análisis y previsiones del sector de la construcción.

Dejamos atrás un año duro para entrar en otro peor. Tras la brusca caída se moderó el deterioro de la economía en los dos últimos trimestres de 2009 debido a las políticas fiscales y a un fuerte gasto público. Aún así la mejora que venían mostrando los indicadores económicos desde mayo empiezan a ralentizarse. Esto se traduce en que la inyección que ha supuesto el gasto público ha tenido efecto para convertir una caída libre en caída brusca.  A futuro, tanto la demanda externa, condicionada por la lenta recuperación de nuestros socios comerciales, como la demanda interna, permanecerán en niveles reducidos durante 2010. La debilidad de la demanda interna en 2010 se justifica por una serie de factores de ajuste pendientes, como el desapalancamiento del sector privado y la reducción de las necesidades de financiación de la economía, el redimensionamiento del sector inmobiliario, el mal funcionamiento del mercado laboral y el alto desempleo estructural o el ajuste en las cuentas públicas que se inicia en 2010.

La economía española vuelve a mostrar lo que siempre fué: una economía subdesarrollada. Con un sector de la  construcción en ruinas ayudado por un FEIL improvisado y un sector turístico que continúa en caída con 1.000 millones de euros invertidos para su reconversión el panorama es desolador. El espejismo creado por el crédito barato y fácil y el boom del sector inmobiliario que retroalimentaba a otros sectores facilitaron un nivel de consumo basado en el endeudamiento. Ahora sin crédito fácil y sin el motor de la construcción el país vuelve a la realidad de décadas pasadas pero en un escenario mundial muy diferente. Por una parte la tormenta de la crisis mundial no acaba de disiparse y pueden formarse nuevas tormentas a poco que pase un otro frente caliente del exterior, y por otro España ya no puede competir en el mercado mundial contra los productos de países en vías de desarrollo que además de unos costes de producción más bajos han adquirido calidad y valor añadido. Un ejemplo claro es China que hace apenas una década fabricaba productos con las misma tecnología de hace cincuenta años con una calidad muy baja. Ahora China ya ha adquirido know how y tecnología de primer nivel y sus empresas copan los primeros puestos en todos los sectores de valor añadido y alta tecnología.

Mercado residencial.

El exceso de oferta de viviendas sigue lastrando a la baja la actividad del sector. Tras un 2008 con una caída del 33% de la actividad y un 2009 con una caída del 55% se presenta un 2010 con una bajada que se situaría en el 8% y que situaría al sector inmobiliario en situación de parálisis con una construcción testimonial de 75.000 viviendas iniciadas frente a las 900.000 antes del inicio de la crisis.

 Gráfico obtenido de Wonkapistas.

La construcción de edificación residencial seguirá cayendo debido a una escasa demanda que no podrá recuperarse debido al stock de viviendas sin vender y a la alta tasa de desempleo que pasa a convertirse en estructural. El reajuste de precios en la venta de viviendas, el trato fiscal y los bajos tipos de interés no está consiguiendo reactivar un mercado que para crecer necesita de compradores que ahora además muchos están sin empleo.

El sector aún no ha tocado fondo y mucho menos se vislumbra una recuperación debido a cuatro factores. El primero es que no se ha empezado a absorber un stock de vivienda nueva que pudiera tardar tres o cuatro años en digerirse. Este proceso podría empezar a producirse a partir del segundo semestre de 2010. El segundo, la corrección de precios está siendo reducida hasta ahora en términos de magnitud con un 10% en términos reales desde el máximo, como de duración pues se viene produciendo durante seis trimestres, y tras un fuerte aumento  durante el último ciclo expansivo. Tercero, la mejora del esfuerzo de las familias ha sido menor que en otros países. El cuatro y último, la confianza de los consumidores sigue en un nivel muy reducido, lo que hace postergar decisiones de compra de bienes como la adquisición de una vivienda. 

Sin embargo, tres factores podrían marcar un cambio de tendencia este año en el mercado de la vivienda y sobre todo en el que atañe a la financiación de la vivienda.

En primer lugar, hay que empezar a despedirse de los tipos actuales. A lo largo del año y si los indicadores económicos de la CE acompañan podría empezar a subir la inflación acompañada con una subida de tipos del BCE que podría llegar en el tercer o cuarto trimestre teniendo su impacto en el indicador más usado para el cálculo de los precios en las hipotecas: el Euribor, en estos momentos situado en el 1,24 por ciento. Recientes declaraciones del BCE niegan este supuesto pero es un hecho muy probable.

Segundo, la subida del IVA en la compra de vivienda que entrará en vigor en julio y supondrá pasar del 7% al 8% pudiera traducirse en un ligero aumento de las ventas de viviendas durante estos dos primeros trimestres del año. De todas formas la situación económica, la opinión que tienen las familias que la economía no mejorará en los próximos dos años y la percepción que continuará la bajada moderada de los precios durante por lo menos este año pesa demasiado y por tanto no invitan demasiado al optimismo.

Y como tercera y último el fin de las deducciones por pago de vivienda habitual de hasta 9.000 euros por titular puede hacer repuntar la venta de vivienda en los dos últimos trimestres. Los compradores pueden acelerar sus decisiones de compra si las noticias sobre la economía mejoran en positivo y tienen sus números cubiertos por lo menos dos años, tiempo para el cual los ciudadanos creen que la economía volvería a funcionar.

El sector inmobiliario español deberá crecer hasta un tamaño más sostenible. Una vez vuelva a la normalidad el mercado podría tener una demanda potencial de 400.000 viviendas al año. La estimación de la demanda utiliza las proyecciones de la tasa de natalidad, la tasa de mortalidad, los flujos de inmigrantes y la demanda de  

viviendas vacacionales.

Precio de la vivienda.

El precio de la vivienda habría descendido un 7% al cierre de 2009 y se espera un 8% adicional en 2010. Tres son los factores que se dan para que se produzca el ajuste de precios.

En primer lugar el elevado stock de viviendas fuerza los precios a la baja.  Por otro lado la corrección de los precios está siendo reducida en tanto en magnitud como en duración. Y por último la mejora del esfuerzo familiar está siendo menor en España que en otros países de la UE. La confianza de los consumidores sigue en niveles reducidos, lo que les lleva a postergar decisiones de compra importantes, como la adquisición de una nueva vivienda. Cabe reseñar que muchas familias están cambiando sus preferencias en la compra de una nueva vivienda por la de reformar la actual. Este hecho trasladará una parte importante de la actividad al sector de la rehabilitación.

Rehabilitación.

El sector de la rehabilitación que habría acabado 2009 con una caída en torno al 6,7% empezará a mostrar tasas positivas de crecimiento  en 2010. En el tercer trimestre de 2009 se visaron un 18% más de reformas que en 2008. Esta mejora se debe a dos motivos. Por una parte al cambio de mentalidad de las familias que ahora prefieren reformar la vivienda en lugar de cambiarse a otra mejor, y por la otra a las actuaciones en política económica que favorecen la rehabilitación y quieren que sea uno de los motores de la recuperación al ser un sector intensivo en mano de obra y con escaso impacto ambiental cumpliendo así la tan nombrada sostenibilidad ambiental.

Mercado no residencial.

Los sectores productivos que consumen edificación no residencial esperarán a que se solidifiquen los indicios de recuperación de los mercados antes de volver a generar demanda de construcción, con lo que cabe pensar que la crisis va a tener una duración extra en este contexto.

Así, el descenso en la construcción de edificios en el 2009 (-18,8%) puede tener una réplica parecida en el 2010 (-12%) para irse amortiguando en el 2011 (-1%) y acabar en zona positiva finalmente en el 2012 (+2,5%).

De una manera análoga al comportamiento que se espera a escala europea, en España esa vuelta al crecimiento puede producirse de manera escalonada: primero oficinas y ocio, luego comercio y logística, y sobre la industria pende un interrogante sobre si va a ser capaz de recuperarse.

Proyectos público-privados(PPP).
Obras públicas.

La  ingeniería civil entra en retroceso. La fuerte reducción de los ingresos de las administraciones públicas ha provocado la disminución de obras públicas y este año 2010 será muy complicado para sus cuentas. En términos generales se espera una caída del  11,5% en 2010 y de un 0,6% en 2011.

Se está produciendo una falsa percepción del nivel real de actividad por parte de las empresas del sector que han tenido la fortuna de ejecutar obras del FEIL. El FEIL ha ayudado a dotar de obra a muchas empresas pero también está haciendo olvidar a muchas empresas de la situación real. La caída de la obra publica del Gobierno central ha sido de un 45,5% hasta noviembre de 2009. El FEIL de 2010 reduce su inversión a 5.000 millones de euros. Las empresas que no consigan contratos públicos del FEIL se encontrarán que en otros sectores la actividad es mínima, y dadas las particularidades del sector se traduce en que las empresas sufrirán  momentos de baja o nula actividad y pasarán a sufrir la dura realidad que padece el resto del sector.

El FEIL ha hecho aumentar la licitación pública de los ayuntamientos un +3,4% en 2009. El FEIL 2010 dada su menor dotación arrojará una caída del 11,5% .

El Ministerio de Fomento y sus empresas públicas adjudicaron obras por valor de 6.225,7 millones de euros en los nueve primeros meses del año, lo que supone un descenso del 27% respecto al mismo periodo de 2008.

Project Manager.

En Project Management, la ejecución de proyectos de construcción, caerá un 10,5% este año y un 8% en 2010.

El sector del project management que tuvo un crecimiento anual del 15% durante el periodo 2004-2007, acabará 2009 con una caída del 10,5% y de un 8% en 2010. Las empresas del sector intentan potenciar su actividad en el exterior, mercado que en 2008 produjo el 15% de la cifra de negocio. Por otra parte ha aumentado la competencia en contratos en el sector público, que supuso en el ejercicio anterior la tercera parte de los ingresos en el mercado español.

Por contra el project management muestra perspectivas de crecimiento debido a su escasa utilización y a la tendencia cada vez mayor a recurrir a sus servicios cuando se quiere llevar a cabo un proyecto constructivo.

El sector lo integran unas sesenta compañías que suman unos 2.000 trabajadores que durante 2008 han visto reducido el número de empleados para ajustarse a la crisis.

La aún escasa demanda del project manager junto al alto nivel de conocimiento requerido es el responsable del alto nivel de concentración.  Un sector que tiene hueco de mercado para que entren pequeñas empresas con equipos profesionales compactos.

Industria de materiales de construcción.

Es el sector más golpeado por la crisis. Un sector que a diferencia de la promoción inmobiliaria donde tras liquidar la promoción ante un mercado hostil se cierra el negocio tiene que seguir trabajando en un mercado menguante y lidiando para conseguir financiación y con las condiciones del crédito comercial ofrecido a los clientes. Será 2010 el año que toque suelo el sector. Se estima una caída para 2010 de un 25%. Seguirá la sangría de empresas que cierren al no poder aguantar la continua reducción de pedidos, el reducido crédito disponible y la alta morosidad.

La situación de las empresas.

El año 2010 será un año crucial para el sector y sus empresas. El cierre de empresas continuará y las reducciones del tamaño de las empresas continuarán.  Las empresas deberán seguir luchando y controlando sus gastos, aumentar su músculo financiero y reducir la morosidad. Y aunque sin clientes no hay negocio es obvio que no dejan de ser “probables” y no “ciertos”.  Es por ello que las empresas deberán centrar su atención en aquello sobre lo que de verdad puedan actuar y sea medible y no sobre probables.

Tampoco 2011 será un año fácil. Habremos tocado fondo y puede empezar la recuperación de la economía pero los inicios de proyectos de obra civil y obra pública pueden quedar supeditados a la situación económica y el acceso a la financiación. La recuperación no será rápida y puede durar varios años con bajos crecimientos del PIB que no permitirán genera empleo y por tanto retroalimentar a la economía para generar un crecimiento mayor.

Empleo.
La caída de la actividad en el sector residencial y obra pública seguirá haciendo caer el empleo estimándose un aumento del desempleo en 200.000 personas. Los despidos afectarán a toda la pirámide profesional. El sector de la rehabilitación será el único que genere puestos de trabajo.


Conclusiones.

Años para no olvidar, años para aprender. Nada será como antes. Espero que algunos hayan aprendido la lección y se acuerden de los consejos de nuestros mayores, aquellos que decían de guardar para cuando vinieran tiempos peores, o bien entiendan que la economía está sujeta a los ciclos económicos que se repiten cada cierto tiempo. Y que las crisis son previsibles y como se dice en el argot bursátil hay que mirar cuanto se puede perder y no cuanto se ganará.