La financiación hipotecaria de proyectos.

 

Ante cualquier proyecto constructivo de índole privado se hace necesario recurrir a las entidades financieras con el fin de obtener los recursos económicos necesarios para llevarlo a cabo. La financiación mediante la hipoteca de la construcción es la fórmula más común para la realización de un proyecto constructivo.

Para poder obtener la financiación necesaria del banco es necesario que la empresa tenga un historial económico saludable y que la presentación del proyecto y su estudio de viabilidad económica sea lo más exhaustivo posible con el fin de demostrar no sólo la viabilidad económica del proyecto si no también nuestra capacidad técnica y conocimiento de las necesidades económicas para llevarlo a cabo, el Know-How. La relación entre el banco y la empresa y la percepción que tiene el banco de la empresa sobre sus capacidades tanto económicas como técnicas también influyen sobremanera en la obtención o no de la financiación.

Las figuras intervinientes en la financiación hipotecaria son:

• Prestamista
• Prestatario
• Pagador. Si es distinto al prestatario.
• Avalista. Necesidad de aval en funciones de la solvencia o garantías de la empresa solicitante.
• Notario (fedatario público).
• Registrador de la propiedad.
• Bien inmueble.

Documentación.

Ante un proceso de financiación es necesario la presentación de gran variedad de documentos. Durante la gestión de la hipoteca será necesaria sólo una parte de la documentación con el fin de proceder a la estudio y tramitación dela hipoteca(como el anteproyecto). Es en el momento de la firma cuando será necesaria toda la documentación final(visados, permisos, avales, etc).

La documentación a presentar:

• Solicitud donde se indica el importe solicitado y los desembolsos previstos al promotor durante la construcción además de las garantía ofrecidas.
• Memoria de la empresa promotora.
  
  
  • Historial de la empresa.
  • Socios, sus CV y experiencia, y declaración de bienes.
  • Realizaciones de proyectos anteriores.
• Memoria del proyecto objeto de financiación.
  
  
  • Descripción del proyecto(ubicación, unidades, tipología, cuadro de superficies).
  • Proyecto básico. Visado y geotécnico para proceder a la tasación( entre 12.000 y 20.000 euros), se tramita el seguro decenal y firma de la hipoteca).
  • Permiso de obra firmado por el Ayuntamiento.
  • Memoria de calidades.
  • Precios de venta y plan de marketing.
  • Presupuesto detallado de inversión.
  • Cash-flow del proyecto.
• Documentación legal.
  
  
  • Balances y cuentas de resultados de los últimos 3 años.
  • Última declaración de operaciones mod.347.
  • Última declaración Seguridad Social.
  • Última declaración retenciones IRPF.
  • Último resumen anual IVA(mod.390) y última declaración periódica presentada(mod.300).
  • Escrituras de constitución, modificaciones y poderes, o certificación del Registro Mercantil.
  • Escritura de adquisición del solar o contrato privado.
  • Tasación del proyecto realizada por sociedad admitida por el banco.

La relación con el banco, la valoración de nuestra solicitud de financiación junto a la política de la entidad en ese momento determinarán la concesión o no de la financiación. Las condiciones de la financiación quedarán supeditadas a los riesgos del proyecto. En función de la evaluación de riesgos serán necesarios avales, pignoraciones, aumentar fondos propios y otras actuaciones.

La duración del período de devolución de la hipoteca, el tipo de interés más diferencial y el período de carencia influyen en los costes del proyecto.

La duración de la hipoteca.

Normalmente cuantos más años mejor.De esta forma se reducen el  importe de los pagos mensuales por amortización de intereses permitiendo un retorno de la hipoteca más relajado.

En promociones inmobiliarias la cancelación suele producirse cuando se consigue el retorno de capital suficiente proveniente de las ventas de las viviendas reduciendo el coste financiero cuanto más rápido sea el ritmo de ventas.

En proyectos concesionales a 40 años la duración de las hipotecas suele estar condicionada por la rentabilidad de la concesión. Si la rentabilidad esperada es reducida se tiende a que la duración de la hipoteca sea lo más larga posible con el objeto que las cuotas resultantes sean asumibles en períodos con bajos retornos. Si por el contrario la rentabilidad esperada es alta se acorta la duración al permitir pagos mensuales mayores que posibilitan normalmente que a mitad de la concesión se haya cancelado la hipoteca y por tanto se tenga un rentabilidad mayor sin estos costes financieros.

La carencia.

El periodo de carencia es el tiempo durante el cual las cuotas la componen los intereses de la hipoteca (no se amortiza capital) por lo que la cuota a abonar es muy reducida. Normalmente es de 2 años  ampliable 1 año más pero puede ser prorrogable si la obra se retrasa.

En muchos proyectos la capacidad de retorno está condicionada por los ingresos de la venta de la promoción o los ingresos producidos por el funcionamiento de un negocio constituido tras la construcción. Es por ello que los ingresos previstos en el flujo de caja determinan el momento en que podemos hacer frente al pago de las cuotas con amortización de hipoteca.

En proyectos inmobiliarios el flujo de caja previsto en función del ritmo de ventas permite obtener el tiempo de carencia necesario para poder afrontar los pagos. La carencia suele establecerse en dos años, tiempo suficiente para acometer la construcción y obtener recursos de la venta de vivienda(arras y pagos por porcentaje de construcción) que permitan una vez acabado el periodo de carencia hacer frente a la cuota íntegra(amortizando capital). Una vez el flujo de caja lo permita se cancela la hipoteca. En situaciones como la actual crisis el ritmo de ventas se ha alargado más allá de los dos años impidiendo a las promotoras hacer frente a las altas cuotas mensuales de las hipotecas por lo que se han negociado ampliaciones del periodo de carencia de un año con el banco evitando la entrada en proceso concursal de la empresa, quedarse con los activos inmobiliario el banco y reflejarlo en su cuenta como pérdida además de provisionar capital según norma del Banco de España.

En proyecto concesionales los ingresos no se producen hasta la puesta en marcha de la concesión. Es a partir de este momento cuando en función de los flujos de ingresos previstos determina cuando la concesión puede empezar a pagar la hipoteca. Es por ello que la carencia puede ser parcial o total. En el caso de una carencia parcial se realizan los pagos de intereses a cuenta de los fondos propios o línea de crédito mientras que en una carencia total no se paga nada hasta que acaba el periodo de carencia.

Tipo de interés + diferencial.

El tipo de interés a aplicar a la hipoteca está compuesto por el tipo de interés normalmente referenciado al Euribor a 12 meses que es el usado para las hipotecas y sobre el que se añade un diferencial que representa una prima de riesgo sobre la operación por parte del banco. Normalmente se pacta un interés fijo para el primer año y es a partir del segundo año cuando se supedita a Euribor más un diferencial.

El diferencial aplicado a pesar de ser negociable queda muy condicionado por la valoración de riesgo de la operación. No olvidemos que es una de las partes donde la entidad hace su negocio. En un mercado estable el diferencial estaba en 0,6 mientras que ahora supera los 1,5 puntos.

Importe de la hipoteca.

Las necesidades de capital de una promoción inmobiliaria difiere de las necesidades de capital de uno concesional o cualquier otro proyecto sujeto a una cuenta de explotación como puede ser un hotel o una fábrica.

Promoción inmobiliaria.

En una promoción inmobiliaria el ritmo de ventas incide directamente en las necesidades de caja para hacer frente a los pagos.

En un proyecto inmobiliario los vencimientos de los pagos de la ejecución suelen estar a 90 ó 120 días y sólo se pagan inicialmente intereses de la hipoteca por lo que si las ventas se producen durante el proceso constructivo las necesidades de capital para absorber los flujos de caja negativos que no cubren las ventas llevan a mayores disposiciones de capital durante los primeros meses siendo innecesaria la financiación par afrontar los pagos pasado la mitad del proceso constructivo. Esto quiere decir que para un proyecto de varios millones de euros las necesidades de financiación pueden quedar limitadas a la compra del solar y los primeros meses de la construcción por lo que el importe de la hipoteca necesaria para afrontar la obra puede ser muy inferior al coste del proyecto pudiendo representar apenas una cuarta parte o mucho menos y siendo cancelada mucho antes de que acabe el proyecto.

En un mercado con un ritmo de ventas que se alarga más allá de un año tras la finalización de la construcción las ventas de viviendas no son suficientes para cubrir los pagos de la promoción. Durante todo el proceso constructivo los pagos son superiores a los ingresos por lo que sólo cuando se acaba la promoción y se han afrontado los pagos de construcción se produce un saldo positivo que cuando sea suficiente permitirá cancelar la hipoteca. Es por ello que el importe financiado necesario sea casi la totalidad del coste del proyecto.

En un mercado en recesión con precios de mercado a la baja disminuye drásticamente las posibilidades de acceso a esta vía de financiación por la poca receptividad de la banca. Aún así y ante proyectos serios con precios coherentes a la situación de mercado se puede encontrar financiación en el sector bancario. Aún así los bancos no suelen ofrecer financiación más allá del 50% del coste de construcción(PEC) y donde el suelo o solar ya no se financia.

Concesión o proyecto privado.

En los proyectos de concesión o similares cuyo pago de las cuotas de la hipoteca se produce tras la puesta en marcha de la explotación del negocio construido se hace necesaria la financiación por el importe total del proyecto. Los pagos mensuales de la  hipoteca quedarán repartidos a lo largo del período concesional siendo el límite de años este período. En caso de proyecto privados dependerá de la capacidad de retorno de la explotación del negocio.

Disposiciones de capital.

Las disposiciones de capital suelen realizarse mediante certificados de obra (grado de ejecución firmado por Arquitecto o Arquitecto Técnico). Se pueden realizar a lo largo de todo el período de construcción a petición del interesado con Arquitecto propio y pagando los costes generados. Normalmente tras la disposición inicial habitual el banco por norma realiza unas certificaciones con su propio arquitecto cuando se llega al 30% y 70% de obra ejecutada y otra a final de obra. En las circunstancias actuales de mercado el banco ha cambiado este procedimiento por lo que cada vez que se requiere una disposición de capital el banco envía a su arquitecto con el correspondiente coste.

Es importante señalar que sólo se pagan los intereses según las disposiciones de capital.

En la disposición de final de obra que representa el 20% el banco sólo la acepta por el importe de las viviendas no subrogadas. En la venta de las viviendas con hipoteca subrogada lo que se produce es una cancelación proporcional de la hipoteca.

Condiciones.

Se reflejan las condiciones del préstamo hipotecario donde se incluyen el importe, duración del periodo de devolución, interes aplicados, garantías, la subrogación que quedará para los compradores de las viviendas, un sin fin de aspectos como costes y comisiones y aquellos aspectos legales a que está sujeta.

Gastos.

• Comisión de apertura y tasación.
• La comisión de apertura se carga en el momento de la constitución de la hipoteca ante notario y está sujeta a negociación. Suele quedar en 0.25 , 0.30 , 0.5 ó 1% sobre el coste de la hipoteca(no de las disposiciones) según el cliente y la negociación siendo un valor razonable para un cliente habitual un 0.25 ó 0.50% y para un cliente nuevo 0.6 ó 0.7%.
• La tasación la realiza normalmente una sociedad de tasación designada por el banco por la cual cobra unos honorarios.
• Gastos notariales y registrales.
• Se pagan los honorarios del notario y registro sin IVA por la constitución de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria regidos por la base de cálculo de la Responsabilidad Hipotecaria para estos efectos. En el caso de viviendas VPO estos gastos se reducen un 50%.
• Impuestos actos jurídicos documentados. 
• Supone el 0.5% del impuesto de la Responsabilidad Hipotecaria(hipoteca+3años intereses con demora y 20%costas judiciales de las cantidades anteriores) que se rige por una base de cálculo. Las viviendas VPO están exentas.
• Gastos de cancelación en el momento del registro.
  
  
  • La comisión por cancelación de hipoteca y el coste registral de la cancelación. Si el comprador no subroga la hipoteca se tiene que cancelar la carga de deuda contraída para esa vivienda con el consiguiente coste de la cancelación registral de la hipoteca (negociado para que no se cobre por cancelación). La comisión de cancelación parcial o total por parte del prestatario es negociable y se deben buscar valores entre 0% y 0,25% y suele suponer más de mil euros por vivienda por lo que supone un alto coste en una promoción de viviendas. Como muchos compradores preferirán realizar su hipoteca en otra entidad si tenemos comisión de cancelación asumiremos un coste fijo que nos podríamos ahorrar en gran medida. La cancelación a la que está sujeto el comprador puede ser de hasta el 1%. El comprador paga una comisión de subrogación del 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.

Conclusión.

La capacidad de devolución determina el acceso o no de la devolución pero también el proyecto presentado y su coherencia respecto al mercado. Es por ello que aquellos proyectos viables  seguirán recibiendo financiación mientras que los que no demuestren esta viabilidad estarán adoleciendo de desconocimiento del sector y por tanto su riesgo será muy alto siéndoles negada la financiación.