El precio de la vivienda nueva y de segunda mano: componentes y análisis.

El precio final de la vivienda obedece a la ley de la oferta y la demanda. Pero bajo esta ley hay una serie de matices y elementos que inciden en su valoración. También se hace necesario distinguir entre obra nueva y de segunda mano(más de dos años) pues los componentes que condicionan su precio son diferentes.

Dejando a un lado los números puros analizaremos los elementos que conforman el precio y aquellos externos que inciden sobre este.

Vivienda obra nueva.

El precio de la vivienda nueva está compuesto por cuatro elementos:

• Coste del suelo.
• Coste de construcción.
• Coste de financiación.
• Beneficio promotor(TIR y VAN).

Coste del solar.

El precio del suelo está muy condicionado por valoraciones subjetivas de sus propietarios. El valor de la zona en la que se encuentra determina el valor final y a este valor se le añade el valor subjetivo del vendedor.

Encontrar a los propietarios de un solar es una tarea ya de por si azarosa. Una vez salvada esta traba nos encontramos con diferentes tipologías de agentes y/o propietarios (herederos, especuladores, comisionistas, patrimonialistas, gestores, etc) que en función de sus conocimiento del sector y/o necesidades fijan un precio al solar.

Cuando los promotores buscan suelo se encuentran con un valor subjetivo que no se corresponde con el que debería ser atendiendo a valoraciones objetivas, aquel por el cual el promotor puede realizar la promoción con un margen de beneficio económico y riesgo asumible.

Los propietarios de solares condicionan al alza el precio y es el promotor quien a través de la negociación busca una rebaja o bien aumenta el margen de beneficio de la promoción para asumir el incremento y mantener la rentabilidad que suele repercutirse en el precio. El promotor tiene que hacer un ejercicio pedagógico que no siempre es aceptado por el propietario del solar haciéndole  entender que el rendimiento del solar permite un número de viviendas determinadas y a un precio de mercado por lo que el propietario debe ajustar el valor del solar para que la operación sea rentable. Normalmente apenas se consiguen rebajas sustanciales por lo que el promotor acaba trasladando el sobrecoste al precio de la vivienda.

Coste de construcción.

Este coste está compuesto por tres elementos bien diferenciados: el coste de proyecto, el coste administrativo, y el coste de ejecución(PEM, precio de ejecución material). 

El coste de proyecto comprende el coste de realización del proyecto en sí. Las minutas de los arquitectos y todo el desarrollo y dirección del proyecto.

El coste administrativo comprende todos los costes legales de visados, permisos, licencias, AJD(actos jurídicos documentados), registros, etc.

El PEM engloba los costes de ejecución de la construcción, es decir el coste de ejecución material de la obra. En función de si la ejecución de la obra la realiza la propia promotora o traspasa su realización a una constructora varía la catalogación de estos sensiblemente: los gastos de gestión de la obra, los costes directos, los costes indirectos, seguridad y salud,y los coste de estructura.

Coste de financiación.

Los costes de financiación pueden estar compuestos o no por dos elementos: los costes financieros de la hipoteca de la promoción y los costes de la línea de crédito para sumir los flujos de caja negativos.

Los coste financieros de la hipoteca son aquellos que derivan de la hipoteca de la promoción por parte del promotor. Corresponden a los pagos mensuales de la hipoteca de la promoción y son devueltos a medida que vamos subrogando la hipoteca a los propietarios de las viviendas o vamos cancelando la deuda fruto de la venta. Normalmente el período de carencia suele ser de dos años y se puede negociar ampliarlo otro año más. El Euribor junto al diferencial determinan la operación y coste financiero de la promoción. En un ciclo económico expansivo la necesidad de contener la inflación puede aupar al alza el Euribor y condicionar el resultado económico de la promoción tanto por la posible reducción de la demanda como por el incremento de los costes financieros como paso en 2007 y 2008. Esto supuso que los promotores ante la fuerte reducción de la demanda y el incremento de sus costes financieros no cubrieran para pagar sus deudas y los que han podido han recurrido a una bajada de precio para atraer la demanda y acelerar la venta.

La línea de crédito permite asumir los flujos de caja negativos durante la promoción que puede deberse al IVA y/o a retrasos en la venta de la promoción.

Beneficio promotor.

El objeto de la promoción es obtener un beneficio. Para ello el promotor en función de su coste de construcción y el valor de mercado de la viviendas de la promoción en el momento de la venta obtiene un rendimiento económico que queda reflejado en el TIR y el VAN del estudio económico. El resultado de este estudio económico marca la rentabilidad y riesgo de la promoción y condiciona la viabilidad de la promoción. El TIR refleja el porcentaje de rentabilidad final durante un período de tiempo mientras que el VAN nos el retorno final neto de la inversión.

El momento del mercado si está estanco, es bajista o alcista determina el riesgo y rentabilidad de la promoción. En un mercado alcista el promotor aumentará su rentabilidad tanto por la vertiente de la promoción como por la del mercado que aumenta el precio final del venta.

Si la tendencia es bajista el promotor tenderá a no iniciar la promoción o retrasarla esperando que la situación del mercado cambie. Si la tendencia bajista le pilla durante la ejecución su TIR inicial bajará irremediablemente. El TIR resultante de la nueva situación será su margen de actuación para posicionarse en el mercado y reducir precio para agilizar las ventas en un mercado bajista. Es por este hecho que descontado el TIR obtenemos el punto muerto de la promoción y es por tanto el TIR el margen de maniobra que tiene las promotoras para bajar precio en la crisis actual.

El precio de venta de la promoción.

El precio de venta de las viviendas de la promoción lo marca el estudio de mercado de la zona objeto de la promoción y la tendencia al alza o a la baja del precio durante todo el proceso de la promoción. El estudio de mercado contempla tanto las viviendas nuevas ofertadas por promociones de la zona como las viviendas de segunda mano. En zonas con pocas o ninguna promoción se crea una distorsión que es corregida aplicando un factor de corrección. El problema fundamental de este hecho es el precio subjetivo de las viviendas de segunda mano. Los propietarios de las viviendas de segunda mano han sobrevalorado sus propias viviendas siempre intentando vender más caro que el vecino por lo que sus precios finales se han inflado injustificadamente. Volviendo al promotor en un mercado con los precios al alza el promotor aplicará un precio de venta estimado para el momento de la venta. Esto permite en momentos alcista del mercado que el comprador obtenga un mejor precio si compra bajo plano que una vez ejecutada la obra cuando el promotor ajusta el precio al alza para vender la vivienda al precio de mercado del momento. El precio final de las viviendas de la promoción atenderá principalmente al precio por metro cuadrado de la zona y serán repercutidos en el precio las mejoras en calidades, mejor situación, equipamientos(piscina), vistas, comunicaciones y cualquier otro factor que permita una mayor valoración de la vivienda.

El  precio de venta de la vivienda de segunda mano.

En principio el valor de una vivienda de segunda mano atiende a unos criterios de tasación objetivos según la tasación hipotecaria que lo conforman cuatro factores: ubicación, características, ocupación y equipamiento. El vendedor le atribuye otros conceptos subjetivos que atienden más a valoraciones de tipo comparativo que derivan a un precio final normalmente mayor. Al otro lado tenemos al comprador que está condicionado por tres elementos indiscutibles: lo que puede pagar, lo que el banco le puede prestar(valor de tasación) y la tendencia del mercado.

El vendedor.

Los conceptos que maneja un vendedor de una vivienda de segunda mano atienden a una serie de elementos subjetivos que acaban conformando el precio final de la vivienda. En función del momento alcista o no de los precios de mercado su valoración cambia.

La amplitud de criterios a la hora de valorar una vivienda de segunda mano por parte del vendedor son tan variados que ilustraremos los más comunes:

• El vendedor hace su propio estudio de mercado atendiendo a cuanto  venden las viviendas sus vecinos de barrio y fija un precio más alto para ganar más que el vecino.
• Si reforman la calle, parque o la convierten en avenida el vendedor aumenta el precio porque cree que da mayor valor.
• Si hacen una nueva urbanización al lado el vendedor sube el precio porque considera que el barrio ha ganado caché.
• Si los promotores bajan precio de la vivienda nueva atrae la escasa demanda y el vecino con una vivienda de segunda mano se ve obligado a bajarlo si quiere vender.
• Si la vivienda no se vende y el vendedor necesita venderla baja el precio.
• Si el vendedor no vende la vivienda y el vecino la ha vendido más barata entonces baja el precio porque es más fácil desprenderse de la riqueza no trabajada que la obtenida a través del esfuerzo(puesto de trabajo).

El comprador.

Ahora analicemos los criterios del comprador a la hora de valorar una vivienda. Su capacidad de endeudamiento por una parte y en lo que concierne a la vivienda sería la distribución del piso, luminosidad, si da todo al exterior, su situación, orientación, conservación, junto al equipamiento de la vivienda y de la comunidad (servicios, ascensor) condicionan mucho al comprador a la hora de decantarse por una vivienda. Los principales elementos que influyen el el precio por parte del comprador suelen ser:

• Su capacidad de endeudamiento si necesita financiación determina la elección de la vivienda.
• El comprador hace su estudio de mercado y con tendencias alcistas de los precios concluye que hoy compra caro pero más barato que mañana.
• La distribución, situación y equipamientos de la vivienda condicionan su valoración. Si el momento de mercado es alcista el comprador acelera la compra para no perder la oportunidad. También valora que el incremento de valor será mayor pasado el tiempo.
• El comprador hace su estudio de mercado y con tendencias bajistas de los precios de mercado concluye que hoy compra caro y que más vale esperar un tiempo para comprar más barato.
• Si los promotores bajan los precios de la vivienda el comprador se decanta por una obra nueva en lugar de una de segunda mano que suele generar gastos de mantenimiento que pueden requerir reformas internas o de la comunidad y que suponen luego un sobreesfuerzo económico.
• En momentos de crecimiento nulo o bajistas del mercado el comprador hace una búsqueda más fiel a sus necesidades y retrasa en el tiempo el momento de la compra.

 Diferencial precio vivienda nueva-vivienda de segunda mano.

El diferencial de una vivienda una vivienda nueva y una de segunda mano obedece a una serie de elementos objetivos y a otros inducidos. Entre los elementos objetivos principales podemos citar aquellos que atañen a la antigüedad de la vivienda, la conservación y el mantenimiento y los equipamientos de la vivienda y de la finca. Son elementos sujetos al tiempo pues la calidad de la construcción, grado de mantenimiento de la vivienda y del edificio junto a las instalaciones de servicios en la vivienda están sujetos a una devaluación que genera un coste de mantenimiento durante la vida útil de la vivienda. Luego entramos de lleno en la ley de mercado que atendiendo a valoraciones subjetivas hace fluctuar esta valoración objetiva.

Llegados a diferenciales puntuales de apenas un 2% en el punto álgido del boom se hace evidente que el comprador se decante por un piso de nuevo en vez de uno de segunda mano. Este hecho determina en buena que ante el parón de ventas de viviendas y tras las bajadas de precios de los promotores la vivienda de segunda mano haya sufrido un correctivo aumentando su diferencial frente a la viviendas nueva.

En zonas con alto número de promociones las expectativas de gasto en la adquisición de una vivienda por parte de las familias decantan la balanza hacia al promotor. Si una familia pensaba gastarse una cantidad de dinero determinado en una vivienda de segunda mano es normal que si mantiene los ingresos y el mercado de la vivienda nueva baja hasta su capacidad de gasto acabe decantándose por la vivienda nueva. En las zonas donde no hay promociones nuevas se producen bajadas por procesos comparativos por lo que el comprador espera el momento para realizar la mejor compra.

A medida que se vaya extendiendo el diferencial la venta de vivienda de segunda mano seguirá estancada pues los compradores seguirán esperando bajadas hasta que toque suelo, mientras que la venta de vivienda nueva seguirá teniendo bajadas según las circunstancias de cada promotor y su margen de maniobra hasta que finalmente la demanda y la oferta encuentren un punto de equilibrio según se vaya absorbiendo el stock. Para el comprador el valor de una vivienda de segunda mano es muy inferior al valor de una vivienda nueva por lo que desaparecidos los elementos que distorsionaban este hecho durante el ciclo de precios alcista la tendencia al aumento de este diferencial seguirá.

Gráfica 1

En la gráfica 1 se observa como se ha reducido el número total de viviendas vendidas. La vivienda de segunda mano superaba en ventas a la vivienda nueva hasta el tercer trimestre, momento en que se agravó todavía más la crisis extendiéndose a todos los sectores productivos, y pasando a superar la venta de vivienda nueva a la de segunda mano a finales de 2008 y que continuará durante 2009.

Grafica 2. Viviendas vendidas Cataluña y Baleares.

En la gráfica 2 podemos observar como el número de viviendas vendidas de segunda mano se ha ido corrigiendo a la baja desde 2007 hasta quedar por debajo del de viviendas nuevas. El fuerte ajuste de la venta de vivienda de segunda mano en el tercer trimestre de 2007 ha propiciado que empezara una caída de su precio que puede apreciarse en el gráfico 3.

  Gráfica 3. Precio de la vivienda.

En la gráfica 3  se observa como en el segundo trimestre de 2006 el diferencial de una vivienda nueva y una de segunda mano llegaron a un diferencial de sólo un 2%. La situación del mercado ha provocado caídas de precio de la obra nueva pero la bajada en la vivienda de segunda mano está siendo mayor aumentando el diferencial. Se da la circunstancia que en las zonas de clase media y baja es donde más están bajando las viviendas de segunda mano justo donde está siendo mayor la reducción de ingresos familiares y/o por situaciones de desempleo. La tendencia de los precios de la vivienda de segunda mano durante 2009 es seguir bajando. Su diferencial aún está lejos de un valor razonable por lo que seguirá bajando fuertemente. Los precios de la vivienda nueva seguirán registrando bajadas durante 2009 forzado por la escasa demanda y el abundante stock acumulado. Las fuertes bajadas de precios del stock de viviendas en manos de los bancos pueden repercutir todavía más a la bajada de precios por lo que los bancos están sacando las promociones a cuenta gotas para no reducir el precio de sus activos inmobiliarios.

Tipos de interés: Euribor + diferencial.

Desde un punto de vista de la demanda el tipo de interés hipotecario es un elemento clave en su intensidad. La situación económica europea que no acaba de despegar hacia el crecimiento económico mantuvo los tipos bajo en un intento de favorecer el flujo de capitales. España entraba de lleno en un ciclo expansivo acelerado por el sector de la construcción y su economía se recalentaba aumentando la inflación y teniendo tipos de interés muy próximos a esta. Por tanto el coste de financiación era prácticamente nulo durante todo el período de boom económico.

      Gráfica 4

Los bajos precios iniciales de la vivienda (aunque aumentando fuertemente), los bajos tipos de interés y una fuerte demanda empujaban los precios al alza. Esto a su vez condicionó a muchos a optar por comprar dado el relativo bajo coste que suponía ante la continua subida de precios del mercado. El aumento de los últimos años del Euribor ha subido las cuotas de las hipoteca de tal forma que casi duplican el valor inicial haciendo para muchas familias inasumible el pago y reduciendo por otro lado la demanda de vivienda.

Actualmente el coste financiero no es el problema. Hay un desfase entre el precio de venta de una vivienda y su precio de tasación que impide que la demanda pueda endeudarse por el 100% del precio de la vivienda.

La estadística nos muestra como el precio del dinero fluctúa a lo largo de los ciclos económicos. Con fecha 30 de marzo el Euribor a doce meses se sitúa en el 1,728%, el más bajo de su historia. Ahora bien el período medio de una hipoteca está en 26 años ampliándose en las grandes ciudades tanto el importe como el número de años a 30 y 40 años. Durante este período tan largo de tiempo la fluctuación del Euribor puede ser muy dispar como se aprecia en la gráfica 4. El desconocimiento del ciudadano de asuntos macroeconómicos junto a su necesidad de acceso a la vivienda han empujado a muchas familias a embarcarse en una vivienda.

Gráfica 5

Otro aspecto es el diferencial que se aplica al Euribor en la hipoteca. La necesidad de bajar el Euribor para favorecer la reactivación económica no quita que el diferencial haya tenido una fuerte subida con el fin de compensar el aumento de riesgo de la situación actual(gráfica 5). Encareciéndose en términos reales el coste del dinero. Apenas suba el Euribor la cuota resultante tras la actualización tendrá una fuerte subida. Lógicamente cuando se estabilice la economía se puede renegociar la hipoteca o subrogarla a otro banco.

Finalizando.

Como vemos el valor de una vivienda tienes elementos que cambian su valoración en función de una serie de circunstancias según el momento económico, demanda, oferta, etc. Las leyes del mercado son las que acaban fijando el precio.