Promociones inmobiliarias: el alquiler con opción a compra.

El ritmo de ventas al que se enfrentan las promotoras arrojan 23 meses para las promociones plurifamiliares y 33 para las unifamiliares. Esta situación ha llevado a muchas promociones a hacer números y plantearse si podían incorporar el alquiler con opción a compra como una medida para reducir el stock de viviendas.

Para que esta opción sea viable hay que analizar la situación económica de la promotora y de la promoción y realizar una estimación del número de pisos respecto al total que disfrutarán de esta opción. Hay que tener en cuenta que los ingresos por alquiler no cubren los costes financieros a los que tiene que hacer frente un promotor en una situación como la actual donde una parte importante de los pisos se venden finalizada la promoción. Es por ello que no todos los pisos o compradores de la promoción podrán acogerse a esta opción que será limitado en unidades. Y no menos importante es que los ingresos por alquiler y depósito de garantía no se producen hasta que el inquilino entra a vivir y por tanto la construcción de la promoción está finalizada quedando por delante quizás meses o poco más de un año de carencia(si es de tres años) de la hipoteca del promotor mientras el inquilino puede ejecutar o no su derecho a compra antes del vencimiento del derecho(2 a 5 años). Es conveniente limitar a dos años el periodo del derecho con opción a compra con el fin de acercar la fecha lo máximo posible al periodo de carencia. El promotor se nutrirá de los ingresos de la venta de las viviendas y a su vez colocará parte de las viviendas a inquilinos que podrán ejercer su derecho a compra antes del vencimiento. El porcentaje estimado de inquilinos que ejecutarán el derecho a compra, la fecha final de este derecho y el ritmo de ventas de la promoción determinarán que unidades o porcentaje de viviendas se destina a esta opción.

Esta medida está teniendo bastante auge gracias a que permite a atraer la demanda de una parte de la población que en las circunstancias actuales no podía optar a un piso de propiedad bien por los altos precios como por la dificultad de acceso a la financiación. Además el inquilino está invirtiendo su dinero si ejecuta la opción cosa que no ocurre en un alquiler. Y por otra parte evita el trámite y costo de la hipoteca y queda postergado en el tiempo permitiendo la posibilidad del ahorro.

El contrato.

El Alquiler con Opción a Compra es un contrato entre el inquilino y el propietario donde se fijan las condiciones, impuestos, hipoteca futura y el precio de venta al inicio quedando el pago de las cuotas de alquiler abonadas o un porcentaje de estas a cuenta del precio final de la vivienda. En este contrato el inquilino adquiere el derecho a poder comprar la vivienda durante o después de haber estado en ella en régimen de alquiler por un periodo de tiempo previamente acordado (entre 2 y 5 años). En el apartado de condicione se fijan las cláusulas que en el apartado de alquiler entrará la declaración de vivienda libre de carga, duración del contrato, precio del alquiler, responsable del pago de gastos corrientes, reparaciones, derecho de subarriendo, y en el apartado de la opción de compra se fija el precio, las cargas de las mismas, gastos e impuestos y fecha tope para elevar a escritura pública.

Ventajas.

• Ventajas para el inquilino.
   
  •  Al precio del piso se descontará la cantidad que el inquilino haya pagado en concepto de alquiler y depósito. 
  • Soluciona el problema de acceso a una vivienda.
  • Vive en su casa.
  • Decide cuando adquiere la propiedad.
  • Reduce el importe de la hipoteca.
  • Facilita  el acceso a la hipoteca.
  • Ayudas estatales para acceso al alquiler para jóvenes menores de 30 años. 

•   Ventajas para el promotor.
  
  • Reducen el stock de viviendas muertas.
  • Se generan ingresos.
  • Se captan futuros compradores.
  • Posibilidad de subvenciones públicas.